Little Saigon
HomePage Leader board Mobile – 300x250px

HomeReadyTM: Chương trình mượn nợ mua nhà dành cho thế hệ trẻ

40

Dana Nguyễn

Làm chủ căn nhà mình ở là một ước mơ đã có từ bao đời nay của cư dân Mỹ, nhưng cơ hội đạt được ước mơ đó ngày càng trở nên khó khăn hơn cho thế hệ trẻ ngày nay. Theo nghiên cứu của Hội Nhân Viên Bán Nhà Toàn Quốc (National Association of Realtors – NAR), tiền nợ đi học là một trong những yếu tố chính làm chậm đi việc thực hiện mơ ước làm chủ một căn nhà để gây dựng mái ấm gia đình cho thế hệ trẻ ngày nay.

Trung bình những người có ý định mua nhà thường mất khoảng bốn năm để dành dụm tiền, nhưng đối với giới trẻ hiện nay (Millennial generation) thời gian đó là sáu năm. Trong thời gian để dành tiền, các em thường ở chung với cha mẹ tạm ở dưới hầm nhà (basement) và trong chỗ đậu xe (garage) đã sửa thành căn hộ nhỏ.

ArticlesPage Inside Post Content – Laptop/tablet 300x250px

Ngoài ra, Hội NAR cũng cho thấy 13% số nhà mua trong năm 2014 là từ những gia đình sống chung nhiều thế hệ (ông bà, cha mẹ, và các con đã trưởng thành). Vì vậy chính phủ cuối cùng đã công nhận tình trạng thực tế của xã hội là nhiều gia đình có nhu cầu “share” chung chỗ ở do không đủ thu nhập hoặc vì lý do văn hóa. Các gia đình này cũng hay cho người ngoài mướn phòng để phụ giúp việc trả tiền nhà hàng tháng. Chính phủ cũng nhận thấy rằng các gia đình cần kiệm này luôn cố gắng làm đủ mọi cách để trả được tiền nhà đầy đủ và đúng hạn, để giữ một mái ấm gia đình lâu dài & cố định. Vì vậy, họ được coi là những người đáng tin cậy trong việc cho vay mượn tiền mua nhà.

ArticlesPage Inside Post Content – Phone 375x667px

Vì những lý do trên, Fannie Mae gần đây đã cho ra một chương trình mượn nợ mua nhà mới (loans) rất phóng khoáng có tên là HomeReadyTM dành cho người có thu nhập từ thấp đến trung bình, điểm tín dụng không đòi hỏi phải cao, và người mượn có thể sử dụng các loại thu nhập khác để “qualify” cho việc mượn “loans” mua nhà.

Tóm tắt lợi điểm của chương trình HomeReadyTM như sau:

1. 3% tiền down cho người mua nhà: người mua nhà có quyền mua nhà mà chỉ bỏ xuống 3% tiền down dựa trên giá nhà mua.

2. Thu nhập của người sống chung nhà được tính thêm vào thu nhập của người mượn loans: Lần đầu tiên, chính phủ cho phép thu nhập của người sống cùng nhà (anh em, cha mẹ, ông bà, hoặc bà con) với người mua nhà được quyền cộng thêm vào income của người mượn loans để đẩy maximum DTI (debt-to-income ratio) từ 45% lên đến 50% cho người mượn “loans” để “qualify” cho loans, mà không cần phải đứng chung vào nợ nhà. Lưu ý là income của người sống chung nhà phải ít nhất bằng 30% income của người mượn “loans”. Chính phủ cho phép tính income của nhiều người là “non-borrowing” sống cùng nhà.

3. Tiêu chuẩn linh động hơn cho người cùng đứng chung trong “loans”: những người cùng mượn loan (co-borrowers) không bắt buột phải ở chung một nhà (non-occupant borrower). Ví dụ: cha mẹ đứng chung “loans” với con cái để con “qualified” nhưng không cần phải ở chung.

4. Cho phép dùng các loại thu nhập khác: Thu nhập thuê nhà do những người cùng ở chung nhà có thể được tính vào thu nhập của người mượn “loans”. Chẳng hạn:

a. Người mướn nhà ở chỗ riêng biệt ra khỏi chỗ ở của bạn: chẳng hạn dưới tầng hầm (basement) hay phòng xây riêng sau nhà với chỗ nấu ăn và vệ sinh riêng.
b. Tiền cho share phòng cũng được tính vào thu nhập của người mượn “loans”: Thu nhập về loại income này có mức giới hạn: cao nhất là 30% của toàn bộ income của người mượn “loans“.

5. Tiền down có quyền là gifts của bất cứ ai.

6. Tiền bảo hiểm nợ nhà (PMI – private mortgage insurance) thấp hơn thường lệ (0.25% thay thì 0.35% của tiền nợ hằng năm).

7. Điểm tín dụng có thể từ 620 trở lên.

Những chi tiết khác:
1. Điều kiện income: tùy vào từng vùng (tính theo address là chính xác nhất) income của người mượn không được quá mức cho phép.

Ví dụ:
a. Santa Ana: $67,900
b. Garden Grove: $64,900
c. Huntington Beach: $54,320
d. Long Beach: $54,320
e. Anaheim: $54,320

2. Người sống chung nhưng không phải là co-borrower phải có income ít nhất 30% của người mượn “loans” mới được giúp đẩy DTI cao nhất cho phép từ 45% lên đến 50%.

3. Income của người “share” phòng được dùng để cộng vào income của người mượn “loans” không được quá 30% income của người mượn “loans”.

Người mượn “loans” phải chứng minh ít nhất 9 tháng income này, cộng với giấy tờ chứng minh người “share” phòng có cùng địa chỉ với mình trong quá khứ. Xin xem thêm ví dụ cụ thể dưới đây.

Ví dụ cụ thể:
1. Gia đình sống chung nhiều thế hệ:
Một phụ nữ có con đang kiếm nhà rộng hơn để mua, để cha cô có thể cùng dọn vô ở chung. Cô ấy làm lương chưa trừ thuế là $6000/tháng và DTI của cô ta đang ở mức 47%: không đủ điều kiện để qualify. Tuy nhiên, vì cha cô ấy làm $2000/tháng, và mặc dù ông ta sẽ không phải trả tiền mortgage phụ cho con gái, ông ấy dự định sẽ phụ chi trả các chi phí khác (food, utilities) trong gia đình.

Tiền thu nhập của ông ấy tuy sẽ không được tính trực tiếp vào income của con gái nhưng chính phủ cho phép income của ông (33% income của con gái) làm tăng DTI cao nhất cho phép lên đến 47%, thay vì chỉ có 45% như trong các loại “loans” khác. Vì vậy, cô ấy trở thành “qualified” để mua căn nhà cô muốn mua.

2. Tiền thu nhập từ việc cho thuê chỗ ở riêng biệt:
Một cặp vợ chồng đang mua một căn nhà có thêm một căn phòng riêng xây trên garage, bao gồm nhà bếp và phòng tắm. Họ đã có một người ký “lease” mướn căn phòng riêng đó sau khi họ kết thúc việc mua nhà & dọn vô.

Tiền lease của căn nằm trên garage này là $550/tháng. Cặp vợ chồng đó có quyền tính thêm $412.50 vào thu nhập của mình để “qualify” cho loans của mình ($550 x 75% = $412.50).

3. Tiền thu nhập từ việc cho “share” phòng:
Một người đàn ông dự định mua nhà. Anh ta có người “share” phòng trong căn nhà anh ta đang mướn trong 12 tháng qua và người “share” phòng này có ý định dọn vô căn nhà anh ta đang mua. Tiền rent của người “share” phòng là $375. Tuy nhiên, anh ta chỉ chứng minh được tiền thuê nhà qua cancelled checkes cho 10 tháng vừa qua (2 tháng còn lại người thuê phòng trả tiền mặt), nên anh ta chỉ được cộng thêm $312.50 vào income của mình ($375 x 10 = $3,750, then $3750/12 months = $312.50).

Vì khuôn khổ bài không thể trình bầy hết các chi tiết về chương trình “loans” mới này, nên Dana mời các bạn đặt câu hỏi qua email “dana@DanaNguyenAgency.com” hoặc gọi vào 949-241-1784 để được hướng dẫn thêm.

Dana Nguyễn
Chuyên Gia Tài Chánh và Bảo Hiểm
R.E. Lic. #: 01375022
NMLS#: 237253
Insurance Lic. # 0I74425