Vì sao đầu tư địa ốc “mắc cạn” trên đống tài sản nhưng vẫn lao vào?

Thị trường địa ốc đóng băng cả năm qua, nhưng người Việt vẫn muốn đầu tư vào nhà đất để kiếm lời.
Nhiều bất động sản khu đông Sài Gòn hiện không có người mua – Ảnh: VnExpress

Đó là kết quả khảo sát từ trang batdongsan, được VnExpress công bố ngày 30 Tháng Tư 2023. Trang này khảo sát 1,000 người đầu năm 2023, với kết quả: những người đã sở hữu ba bất động sản trở lên có nhu cầu tiếp tục mua bất động sản trong năm tới chiếm đến 87%; còn người đã sở hữu một-hai bất động sản cũng có nhu cầu mua bất động sản, từ 66-79%.

Ngay cả nhóm người chưa có nhà đất, cũng có đến 46% số người muốn mua bất động sản. Và điều này mới ngộ: Tất cả đều có chung mục đích là… mua để đầu tư (chiếm tỷ lệ 60% số người trong tất cả các nhóm, so với 20% thích mua nhà đất để cải thiện nơi ở, 20% thích mua nhà đất ở khu vực có đủ tiện ích dịch vụ).

Nói với VnExpress, ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc batdongsan khu vực miền Nam cho biết, khảo sát này được thực hiện cùng thời gian với thị trường Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và khi đối chiếu kết quả, chỉ có người Việt là thích mua bất động sản để đầu tư, còn dân những nước khác chủ yếu mua nhà đất để ở.

Với nhu cầu mua bất động sản để đầu tư chiếm tỷ lệ cao, người Việt hiện có hai mối lo ngại là lãi suất vay cao và mức lãi suất sẽ bị biến động, theo xu hướng tăng.

Nghiên cứu của trang batdongsan có nhiều tương đồng với khảo sát của công ty Việt An Hòa về tâm lý “cuồng” tích trữ bất động sản của người Việt. Theo khảo sát của Việt An Hòa, nhóm người từ độ tuổi trên 30 và tài chính ổn định cao chừng nào lại càng thích tậu nhiều nhà đất, với tâm lý xem bất động sản là thước đo thành tựu cả đời! Độ tuổi càng lớn, số lượng bất động sản người Việt nắm giữ càng nhiều, tỷ lệ thuận với mức thu nhập gia tăng và vị trí ngày càng cao trong xã hội.

Cụ thể, ở độ tuổi 30, người Việt bắt đầu dốc sức mua căn nhà đầu tiên. Khi có nguồn lực tài chính dồi dào, từ 35 tuổi trở lên sẽ hướng đến mua bất động sản thứ hai. Ở ngưỡng 40, người giàu mới nổi thích sở hữu ba bất động sản trở lên. Sang 50 tuổi, dòng tiền dư càng lớn thì sẽ chọn đầu tư 4-5 loại bất động sản khác nhau. Số lượng tài sản nắm giữ thường tỷ lệ thuận với số tuổi và độ lớn của dòng tiền, thậm chí có cả các khoản nợ vay, với mục đích nắm giữ tài sản sớm.

Có thâm niên hơn 20 năm trong thị trường địa ốc, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên viên tư vấn cấp cao công ty GIBC nhìn nhận tâm lý đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã phát triển thành một hội chứng ám ảnh, cuồng sở hữu nhà đất, đến mức dùng tài sản như một công cụ kiếm lời, dù khả năng chi trả chưa với tới, đây chính là mắt xích yếu nhất của thị trường nhà đất ở Việt Nam.

Ông Nghĩa phân tích, có ba nhóm người đầu tư bất động sản phổ biến ở Việt Nam. Thứ nhất là nhóm thuần túy kiếm lời từ bất động sản, dựa trên thủ thuật bán nhanh, kiếm lời nhanh, thường nhắm đến việc đầu tư các bất động sản dự án (hình thành trong tương lai), chiếm 60-70% thị trường.

Thứ hai, nhóm đầu tư tài sản bất động sản để sử dụng hoặc khai thác ổn định bằng dòng tiền dài hạn, không quan tâm đến việc bán ra, chỉ chiếm trên dưới 10% toàn thị trường.

Thứ ba là nhóm đầu tư bất động sản để phô trương hình ảnh, sử dụng bất động sản thế chấp hoặc làm đòn bẩy để nhắm đến mục tiêu tài chính lớn, thường là các tổ chức hoặc các công ty, chiếm từ 20%-30%.

Ở ba nhóm trên, chỉ có nhóm thứ hai được xem là an toàn trong mọi tình huống. Các trường hợp đầu tư khác đều có rủi ro rất lớn vì đều sử dụng vốn vay, phụ thuộc vào lãi suất, diễn biến nền kinh tế và cách điều hành chính sách tín dụng.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang chết trên đống tài sản vì thiếu tiền mặt trả lãi vay ngân hàng – Ảnh: Nhịp Sống Thị Trường

Ngày 2 Tháng Năm 2023, VnExpress có bài viết “Nhiều nhà đầu tư địa ốc mắc cạn trên đống tài sản”, kể nhiều trường hợp chủ đầu tư địa ốc cá nhân đang khốn khổ xoay tiền trả lãi ngân hàng vì các bất động sản nắm giữ trong tay không bán được. Có người sở hữu năm sổ đỏ đất thổ cư và đất nông nghiệp tại Bảo Lộc, Bình Dương, Long An, Bình Phước… cộng thêm một căn biệt thự đảo tại Đồng Nai, nhưng lại luôn “khát” tiền mặt để trả nợ, nhiều món tài sản đã cầm cố, lâm cảnh chạy vạy mượn tiền vay đầu này để đắp đầu kia.

Tình cảnh nhà đầu tư địa ốc mắc cạn trên đống tài sản cũng xảy ra phổ biến ở các vùng ven hoặc tỉnh xa. Đơn cử tại Lâm Đồng sau khi cơn sốt đất qua đi, thị trường đóng băng, đất rẫy tại khu vực này đều rớt giá 30-40%, thậm chí có trường hợp cắt lỗ giảm giá 50% vẫn không có khả năng thanh khoản.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa xác nhận thực trạng các nhà đầu tư địa ốc mắc cạn trên đống tài sản do thị trường đóng băng, nợ bủa vây như hiện nay không phải chuyện hiếm, thậm chí diễn ra “như cơm bữa” ở nhiều nơi. Từ giữa năm 2022 đến nay, tiền mặt là vua, tài sản khó bán sẽ càng rớt giá, nhà đầu tư nào dùng đòn bẩy tài chính, không dựa trên giá trị thật, càng thế chấp tài sản để vay thì càng dễ phá sản, kiểu “chết trên đống tài sản”.

Ông Nghĩa còn dự báo, mốc hồi phục của thị trường địa ốc vẫn chưa xuất hiện, khó khăn sẽ kéo dài, lãi suất khó giảm sâu, gánh nặng vốn vay rất lớn với các trường hợp dùng đòn bẩy tài chính ôm bất động sản. Vì vậy, những ca mắc cạn trên đống tài sản sẽ còn tiếp diễn và mùa bán tháo tài sản chưa có hồi kết.

Nhịp Sống Thị Trường ngày 11 Tháng Tư 2023 cũng nêu thực trạng “Nhà đầu tư bất động sản “chạy đôn, chạy đáo” rao bán bất động sản cắt lỗ để lấy tiền đáo hạn ngân hàng”, cho biết các giao dịch nở rộ trên thị trường nhà đất phía Nam trong thời gian này thực chất là bán tháo, cắt lỗ. Mức cắt lỗ lên đến nửa tỷ đồng (với đất nền), hơn tỷ đồng (nhà), đều là “nguồn hàng ngộp”, đến từ các nhà đầu tư mới tham gia thị trường hoặc nhà đầu tư lâu năm nhưng đang ôm nhiều tài sản cùng lúc, phải rao bán cắt lỗ để gánh các tài sản còn lại.

Việc nhà đầu từ “chạy đôn, chạy đáo” trả tiền lãi – gốc hàng tháng cho thấy đã qua rồi thời kỳ bất động sản là công cụ để thực hiện cuộc chơi tài chính của nhà đầu tư.

Nếu so với 2015, giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2-3 lần (tùy theo từng khu vực). Thậm chí, mức tăng nhiều nơi lên đến 7-10 lần. Nhiều người mặc định cho rằng, điều đó là bình thường. Thế nhưng, thực tế sự bất ổn vẫn âm thầm diễn ra nhiều năm qua. Một vài bất ổn có thể kể tên như: người mua thực không tìm được nhà ở vừa túi tiền; nhà đầu tư bị đuối sức tài chính phải bán tháo tài sản; dự án của nhiều công ty khó thanh khoản…

Sau khi tăng nóng 50-100%/năm trong giai đoạn 2016-2019 và duy trì tăng nhẹ 20-40%/năm giai đoạn 2020-2021, lập đỉnh vào đầu 2022, hiện có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản “chìm” trong khó khăn vì thị trường đóng băng. Tất cả đều có nguyên nhân.

Ông Võ Hồng Thắng, phó giám đốc R&D DKRA Group phân tích:

Sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước đã để lại hậu quả của ngày hôm nay. Có thể thấy, sau giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Đến giai đoạn 2015-2019 thị trường địa ốc chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, lượng tiêu thụ lẫn mặt bằng giá, tuy nhiên có đến 70-80% người mua bất động sản là đầu cơ, liên tục sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, dẫn đến việc phải bán tháo tài sản khi thị trường “hạ nhiệt”.

Thế nhưng, bất chấp thực tại đó, hễ cứ có dư tiền là người Việt lại nghĩ đến việc mua bất động sản để chờ giá lên bán kiếm lời. Cơn cuồng bất động sản của người Việt chưa bao giờ có hồi kết.

Share:

Ý kiến độc giả
Quảng Cáo

Có thể bạn chưa đọc

Quảng Cáo
Quảng Cáo
Quảng Cáo
Quảng Cáo
Quảng Cáo
Quảng Cáo
Share trang này:
Facebook
Twitter
Telegram
WhatsApp
LinkedIn
Email
Kênh Saigon Nhỏ: