Thị trường địa ốc “băng giá” đang cho thấy tín hiệu tích cực khi lãi suất thế chấp cuối cùng cũng giảm, và mức giảm không hề nhỏ.
Báo Business Insider trích dẫn theo dữ liệu từ Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) cho biết, lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm đã giảm xuống mức thấp nhất trong khoảng một năm vào tuần trước.
MBA ước tính lãi suất này đã hạ 15 điểm cơ bản, còn khoảng 6.49% trong tuần kết thúc ngày 5 Tháng Chín. Dữ liệu từ Freddie Mac cũng cho thấy lãi suất cố định 30 năm chốt ở mức 6.5%, thấp nhất trong vòng 11 tháng qua.
Chi phí vay thế chấp của khoản vay có lãi suất cố định kỳ hạn 15 năm và khoản vay có lãi suất điều chỉnh 5/1 cũng giảm, đều xuống gần 5.7% trong tuần trước – mức thấp nhất của gần một năm qua.
Trong khi đó, hoạt động vay mua nhà bắt đầu sôi động trở lại. Hồ sơ đăng ký vay thế chấp mua nhà tăng 9.2% trong tuần kết thúc ngày 5 Tháng Chín so với tuần trước đó. Hoạt động tái cấp vốn cũng tăng 12% chỉ trong một tuần, và tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu của MBA.
Kỳ vọng rằng Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) sẽ hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế và làm ổn định thị trường lao động đã kéo lợi suất trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm xuống thấp, vốn là chuẩn tham chiếu cho lãi suất thế chấp dài hạn.
Chi phí vay thấp hơn mang lại chút hy vọng cho những người muốn mua nhà nhưng bị “gạt ra ngoài lề” trong nhiều năm qua do thiếu nguồn cung và giá nhà cao. Cả hai yếu tố then chốt này hiện đang cho thấy có dấu hiệu cải thiện.
Một báo cáo của Redfin công bố hồi Tháng Năm cho thấy số lượng người bán nhà đang vượt người mua với tốc độ nhanh nhất trong hơn một thập niên.
Trong khi đó, giá bán nhà trung vị (median) đã giảm xuống còn $410,800 trong quý thứ hai, theo Sở Thống Kê Dân Số Hoa Kỳ.
Hồi đầu Tháng Chín, lãi suất thế chấp vay mua nhà rơi xuống mức thấp nhất trong gần một năm, bởi kỳ vọng Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) sẽ hạ lãi suất vào tuần kế tiếp. Đây được xem như tia hy vọng cho thị trường nhà ở vốn đang ảm đạm.
Báo The Wall Street Journal, hôm 11 Tháng Chín, cho hay, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm giảm xuống còn 6.35%. Đây là mức thấp nhất kể từ Tháng Mười năm ngoái và đặc biệt giảm đáng kể so với Tháng Giêng, khi lãi suất vào thời điểm đó vượt qua 7%, theo Freddie Mac.
Diễn biến này có thể lôi kéo thêm người mua nhà, đặc biệt nếu lãi suất tiếp tục giảm xuống dưới ngưỡng 6%, một ngưỡng tâm lý quan trọng theo giới ngân hàng và địa ốc viên.
So với đầu năm, sức mua của người mua nhà đã có cải thiện. Với ngân sách $3,000/tháng, người mua có thể mua được căn nhà trị giá $466,000 ở mức lãi suất 6.35%, giả định với khoản trả trước 20%, theo Redfin. Nếu lãi suất 7%, mức giá nhà tối đa mua được chỉ là $442,500.
“Tôi nghĩ sẽ có thêm nhiều người quay lại thị trường,” Neil Bader, giám đốc cho vay thế chấp của Federal Savings Bank, nhận định.
Nhưng ngay cả với lãi suất thấp hơn, thị trường nhà ở hiện nay vẫn xa tầm với của nhiều người. Giá nhà cao gần mức kỷ lục cùng với những chi phí tăng vọt khác khiến nhiều người chùn bước.
“Không có mức lãi suất nào trong tương lai gần đủ để làm thay đổi đáng kể khả năng chi trả,” Mark Fleming, kinh tế gia trưởng của First American Financial, một công ty bảo hiểm quyền sở hữu nhà, nói.
Tuy vậy, một số người vẫn mạnh dạn mua. Số đơn vay mua nhà trong tuần kết thúc vào ngày 5 Tháng Chín tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức cao nhất theo mùa kể từ Tháng Bảy, theo Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA).
Năm 2025 là năm thứ ba liên tiếp doanh số bán nhà duy trì ở mức ảm đạm. Chỉ khoảng 13% hộ thuê nhà ở Mỹ đủ khả năng để mua một căn nhà có giá trung vị (median) trong quý thứ hai, giảm từ 17% của năm 2019, theo CBRE.
Thị trường lao động yếu đi cũng là yếu tố gây trở ngại khác cho thị trường nhà ở. Người mua tiềm năng khó chấp nhận mạo hiểm bởi lo mất việc. Tăng trưởng việc làm tại Mỹ tiếp tục chậm lại trong Tháng Tám.
“Nếu tình trạng mất việc bắt đầu xảy ra, nhu cầu mua nhà sẽ giảm mạnh,” Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của công ty dữ liệu địa ốc Cotality, nhận định.
Zach Wasserman, Giám đốc tài chính của Huntington Bancshares, nói ông không kỳ vọng “làn sóng giao dịch lớn” sẽ sớm xuất hiện. Lãi suất thấp có thể kích thích một phần thị trường, nhưng các thách thức lớn như nguồn cung hạn chế vẫn đang còn tồn tại.
