Giao dịch địa ốc luôn luôn phức tạp và trong khi hầu hết mọi người đều nhận thức được nhu cầu tiết lộ các khiếm khuyết vật lý, như mái nhà bị dột hoặc nền móng bị nứt, vậy còn chuyện ma ám thì sao? Câu trả lời cho câu hỏi liệu một nhà môi giới bất động sản có bắt buộc phải tiết lộ một ngôi nhà bị ma ám hay không lại chẳng hề đơn giản.
Điều này phần lớn phụ thuộc vào vị trí của bất động sản, vì luật pháp liên quan đến những gì được coi là bất động sản bị ”bôi nhọ” có sự khác biệt đáng kể giữa các tiểu bang.
Bất động sản bị sỉ nhục là loại không có khiếm khuyết vật lý nhưng bị một số người mua tiềm năng chê vì nó không được như họ mong muốn do các vấn đề khác. Những điều tiêu cực này như tiền án giết người hoặc tự tử, một tội ác khét tiếng hoặc trong một số trường hợp, hoạt động huyền bí. Nghĩa vụ pháp lý phải tiết lộ những khiếm khuyết như vậy thì sẽ khó cho các nhà môi giới khi họ rao bán nhà.
Một trong những vụ án nổi tiếng nhất trong lĩnh vực này là Stambovsky kiện Ackley, thường được gọi là “phán quyết của Ghostbusters.”
Vụ kiện tại tòa án New York vào năm 1991 liên quan đến một người mua, Jeffrey Stambovsky, sau khi chi trả cho một căn nhà ở Nyack, New York, phát hiện ra chủ sở hữu trước, Helen Ackley, có một lịch sử lâu dài trong việc công khai tin đồn về ma ám trong căn nhà. Bà viết về nó trên các tờ báo địa phương và còn giới thiệu nó trong một chuyến tham quan đi bộ.
Tòa án phán quyết những tuyên bố công khai của Ackley về ma ám tạo nên tiếng xấu cho ngôi nhà và bà có nghĩa vụ phải tiết lộ cho người mua. Tuy nhiên, phán quyết cũng quy định nếu người bán giữ kín những trải nghiệm huyền bí của mình, họ thường không bắt buộc phải tiết lộ ra ngoài.
Môi trường pháp lý là một mớ hỗn độn các quy tắc khác nhau. Ở một số tiểu bang, chẳng hạn như California, người bán được yêu cầu phải cho biết bất kỳ trường hợp tử vong nào xảy ra tại bất động sản trong vòng ba năm qua.
Luật này ít đề cập đến ma quỷ mà tập trung vào việc cung cấp cho người mua thông tin có ảnh hưởng đến quyết định của họ. Các tiểu bang khác, chẳng hạn như Massachusetts, lại có cách tiếp cận khác. Các nhà môi giới bất động sản ở Massachusetts thường không bắt buộc phải chủ động tiết lộ lịch sử tiềm ẩn bất ổn của bất động sản. Thay vào đó, người mua có trách nhiệm hỏi cụ thể về những vấn đề này.
Cách tiếp cận “người mua nên cẩn thận” này đặt nặng việc thẩm định, khuyến khích khách mua nhà tiềm năng đặt nặng câu hỏi về quá khứ của bất động sản.
Một số tiểu bang, chẳng hạn như Texas, quy định rõ ràng tử vong do nguyên nhân tự nhiên, tự tử hoặc hành vi phi hình sự không cần phải được tiết lộ. Các tiểu bang khác, chẳng hạn như New Jersey, yêu cầu các nhà môi giới bất động sản phải tiết lộ bất kỳ “sự thật quan trọng” nào có ảnh hưởng đến quyết định của người mua, kể cả tin đồn bị ma ám.
Việc thiếu một tiêu chuẩn quốc gia thống nhất đồng nghĩa với việc trách nhiệm của một chuyên gia bất động sản có thể thay đổi đáng kể chỉ bằng cách vượt qua ranh giới tiểu bang.
Bất chấp những phức tạp về mặt pháp lý, thị trường “nhà ma” lại phát triển mạnh mẽ một cách đáng ngạc nhiên. Một nghiên cứu gần đây của Real Estate Witch, Zillowtastrophes và Estate Media cho thấy một bộ phận đáng kể người mua tiềm năng sẵn sàng xem xét một ngôi nhà được cho là bị ma quỷ ám. 52% số người được khảo sát cho biết họ sẵn sàng chấp nhận ý tưởng này, một thống kê phản ánh thị trường bất động sản cạnh tranh hiện nay, nơi người mua sẵn sàng bỏ qua các vấn đề tiềm ẩn để có được một giao dịch tốt.
Tuy nhiên, khảo sát cũng nhấn mạnh khả năng hối tiếc. Trong số những người tin họ từng sống trong một ngôi nhà ma ám (29%), đáng chú ý là 36% cho biết họ hối hận vì mua nhà. Điều này cho thấy mặc dù sức hấp dẫn của một bất động sản độc đáo có thể rất lớn, nhưng thực tế sống chung với ma, dù thật hay do tưởng tượng, nghe cũng rất khó khăn.
Nghiên cứu cũng tiết lộ một mặt trái của việc tiết lộ thông tin: 11% người bán cho biết họ sẽ không tiết lộ thông tin về ma ám ngay cả khi luật pháp yêu cầu. Phát hiện này cho thấy tầm quan trọng của việc người mua phải tự tìm hiểu.’
Các nguồn thông tin như DiedInHouse.com là những công cụ vô giá cho bất kỳ ai mê tín hoặc chỉ đơn giản do tò mò về lịch sử của một bất động sản, vì nó có thể tiết lộ bất kỳ trường hợp tử vong nào xảy ra tại khu vực đó.
Tóm lại, mặc dù ma ám không được coi là một khiếm khuyết vật chất như đường ống bị rò rỉ, nhưng tác động tiềm tàng của nó đến trải nghiệm của người mua là không thể phủ nhận. Luật pháp liên quan đến việc công bố thông tin luôn thay đổi và trách nhiệm cuối cùng trong việc khám phá toàn bộ lịch sử của một ngôi nhà thường thuộc về người mua.
