Theo chỉ số giá nhà của công ty dữ liệu thế chấp Black Knight Inc, tại tất cả 12 thị trường nhà ở lớn phía Tây tiểu bang Texas, giá nhà giảm trong Tháng Một so với năm trước. Ngược lại, tại 37 khu vực đô thị lớn nhất phía Đông tiểu bang Colorado, giá nhà vẫn tăng hàng năm. Các nhà phân tích nhà ở cho biết sự chênh lệch địa lý về giá nhà này là “rất bất thường, nếu không muốn nói là chưa từng có”.
Những nơi nào đang trở thành điểm nóng?
Andy Walden, Phó chủ tịch chiến lược nghiên cứu kinh doanh tại Black Knight nhận định: “Chúng tôi chưa bao giờ thấy bất cứ điều gì tương tự như thế trong quá khứ. Khác biệt rất rõ từ Tây sang Đông. Giá nhà ở phía Tây đang giảm, trong khi giá ở phía Đông tiếp tục tăng”. Hơn hai năm bùng nổ giá nhà do đại dịch và tỷ lệ thế chấp thấp đã đẩy giá lên ở mọi ngóc ngách của nước Mỹ.
Từ các thành phố lớn đến thị trấn nhỏ, thị trường nhà đất đang phân rẽ mạnh và ngày càng phản ứng nhạy cảm với các yếu tố mang tính địa phương như khả năng thanh toán (trả tiền mua nhà), số nhà bán có sẵn và tăng trưởng việc làm.
Một số thị trường nhà ở phía Tây đã trải qua thời gian dài tăng giá kể từ thập niên 1990 (kể cả California), khi sự phát triển nhanh chóng ngành công nghệ đã thúc đẩy sự bùng nổ thị trường nhà ở. Nhưng hiện nay, các thành phố sống dựa nhiều vào công nghệ nhất lại có giá nhà giảm nhanh nhất. Trong Tháng Một năm nay giá nhà ở hai thành phố San Jose và San Francisco của tiểu bang California đã giảm hơn 10% so với năm trước và giá nhà ở thành phố Seattle thuộc tiểu bang Washington cũng giảm 7.5%.
Ở nửa phía Đông, Florida và các thị trường phía Nam khác tiếp tục thu hút các công ty chuyển đến để tạo thêm việc làm. Giá nhà ở thành phố Orlando (Florida) tăng 9.3%, trong khi giá nhà ở Miami (Florida) tăng 12% (mức tăng cao nhất trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất).
Judy Zeder, Đại lý của Jills Zeder Group thuộc công ty địa ốc Coldwell Banker Realty ở Miami cho biết: “Một loạt công ty tài chính đã chuyển đến Miami trong hai năm 2021, 2022 và nhân viên của họ vẫn tiếp tục đến. Chúng tôi có rất nhiều người mua ở đây và rất khó, thậm chí không thể tìm được nhà cho họ”. Lisa Barall-Matt, một đại lý khác của công ty địa ốc Berkshire Hathaway HomeServices New England Properties ở West Hartford, Connecticut lưu ý: “Việc tăng lãi suất của Fed dường như không có bất kỳ ảnh hưởng nào đến thị trường của chúng tôi. Khả năng thanh toán ở đây là tương đối so với Boston và New York City (hai thành phố vẫn có nhu cầu nhà ở mức cao)”.
Thị trường nhà tại Florida gần như đi sau phần lớn nước Mỹ trong cuộc khủng hoảng nhà ở. Wall Street Journal thuật: Alison và Dylan Conway, đang mong đợi đứa con đầu lòng vào Tháng Năm, đã chuyển từ Maryland đến Connecticut để gần gia đình hơn. Tại khu vực Hartford, họ đã ba lần thua những người trả giá cao hơn trước khi thắng ở lần thứ tư cho một ngôi nhà ba phòng ngủ ở East Hampton. Conway kể: “Chúng tôi thực sự không nghĩ rằng sẽ cạnh tranh đến thế. Khi chúng tôi đến xem ngôi nhà thứ hai đã có 20 chiếc xe chen chúc bên ngoài. Thật khó tin!”.
Theo Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia (National Association of Realtors), doanh số bán nhà đã tăng trong Tháng Hai, sau 12 tháng sụt giảm. Giá bán nhà trung bình trong Tháng Hai cũng giảm 0.2% xuống còn $363,000 so với cùng kỳ năm ngoái và giảm đầu tiên trong 11 năm. Nhiều nhà kinh tế dự đoán giá nhà sẽ giảm hơn nữa vào mùa xuân hoặc mùa hè này, khi thị trường phía Tây tiếp tục trượt dốc và một số thị trường phía Đông bắt đầu giảm.
Các khu vực đô thị ở Đông Nam nước Mỹ đã trải qua đợt tăng giá mạnh trong những năm gần đây, trong đó Nashville (tiểu bang Tennessee) và Raleigh (North Carolina) dễ bị giảm giá nhất. Thị trường nhà đang ở thời điểm quan trọng để bước vào mùa giao dịch quan trọng mùa Xuân. Việc giảm lãi suất thế chấp trong Tháng Mười Hai và Tháng Một đã làm sôi động hơn hoạt động mua bán nhà, nhưng một số xung lực đã dừng lại vào Tháng Hai khi lãi suất tăng trở lại. Theo Freddie Mac, tỷ lệ trung bình của khoản thế chấp cố định 30 năm là 6.42% vào tuần trước, giảm tuần thứ hai liên tiếp nhưng tăng từ 6.09% so với đầu tháng Hai.
California đã qua cơn sốt nhà?
Thứ Tư tuần trước Fed đã công bố lần tăng lãi suất thứ chín liên tiếp và cho biết còn quá sớm để nói những bất ổn gần đây trong ngành ngân hàng có thể làm chậm nền kinh tế.
Các khu vực thành phố lớn rơi vào hai loại thị trường: loại một có giá nhà tăng vọt trong những năm gần đây khi mọi người chuyển đến từ các tiểu bang khác, như Phoenix và Austin; và loại hai là các thị trường có giá không tăng đột biến trong thời kỳ bùng nổ nhưng đã quá đắt đỏ, như San Francisco và Los Angeles.
California là một trong những thị trường nhà đắt đỏ nhất quốc gia. Chi phí nhà ở Bờ Tây tăng vọt trong thập niên 2010 khi sự bùng nổ công nghệ tạo ra những công việc mới được trả lương cao và giúp nhiều người giàu có. Giá nhà ở San Francisco đã tăng 112% từ Tháng Một 2012 đến Tháng Một 2020, vượt xa mức tăng 58% trên toàn quốc trong cùng thời gian.
Theo Hiệp hội Môi giới California, giá bán nhà trung bình dành cho một gia đình ở San Francisco là $1.465 triệu trong Tháng Hai, giảm so với mức cao nhất là $2.06 triệu của Tháng Ba, 2022. Các thị trường Bờ Tây từ lâu bị hạn chế về nguồn cung do chi phí đất đai cao và các quy định về xây dựng nhà mới. Khi giá nhà đạt mức cao mới vào năm 2021 và đầu năm 2022, người mua càng khó mua nhà bằng tiền tích luỹ tại những thị trường này.
Zoomtowns
Một điều đáng quan tâm nữa, đó là những khu vực có hoạt động bán nhà chậm lại nhanh nhất từ khi tỷ lệ thế chấp tăng vào năm 2022 là “Những thành phố Zoom” (Zoomtowns, để chỉ những đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh trong thời kỳ đại dịch khi những người lao động ở xa và những người về hưu chuyển đến những nơi có giá nhà rẻ hơn).
Thị trường nhà ở tại các Zoomtown như Boise, Idaho, Phoenix, Austin trở nên sôi động nhờ những người mua bên ngoài tiểu bang và giá cả phải chăng đối với những người có thu nhập thấp địa phương. Nhưng khi lãi suất tăng, nhu cầu giảm mạnh, gây áp lực lên giá cả. Theo Boise Regional Realtors, giá bán nhà trung bình ở Quận hạt Ada của tiểu bang Idaho, gồm Boise, là $492,115 trong Tháng Hai, giảm 10.5% so với năm trước. Mức giá này cao hơn gần $130,000 so với giá trung bình toàn quốc.
Gần như tất cả các thị trường nhà ở sôi nổi nhất vào năm ngoái đều nằm phía Tây sông Mississippi. Vào Tháng Một 2022, một phân tích từ Đại học Florida Atlantic (FAU) và Đại học Quốc tế Florida đã gọi Boise, Austin và Ogden (Utah) là “Những thị trường nhà được định giá cao nhất ở Mỹ”. 8 trong 10 thị trường được định giá cao nhất trong tháng đó đều nằm ở miền Tây, ở Mountain West hoặc Texas. Năm nay, một số căng thẳng về giá nhất có thể được nhìn thấy ở xa hơn về phía Đông, một dấu hiệu báo trước giá nhà ở những thị trường này có thể sớm chuyển sang mức âm. Trong Tháng Một, phân tích cho thấy Atlanta, Cape Coral (Florida) và Charlotte (North Carolina) được định giá cao nhất.
Dù thế nào, ngay cả với dự kiến giá sẽ giảm hơn nữa, nguồn cung nhà thấp hơn bình thường là một lý do khiến các nhà kinh tế và những người tham gia thị trường cho rằng tình trạng sụt giảm nhà hiện tại sẽ không dẫn đến sự sụp đổ giá nhà trên toàn quốc.
