Các giới chức chính quyền Trump vừa đưa ra một cáo buộc về gian lận thế chấp, làm nổi bật một vấn đề tồn tại lâu năm trong ngành địa ốc, theo báo The Wall Street Journal hôm 28 Tháng Tám.
Trước đó, hôm 27 Tháng Tám, Tổng Thống Trump công khai kêu gọi Thống Đốc Cục Dự Trữ Liên Bang Lisa Cook từ chức, sau khi một giới chức phụ trách về nhà ở của ông đăng trên mạng xã hội cáo buộc bà Cook đã gian lận khi khai báo cả hai căn nhà đều là nơi ở chính.
Bộ Tư Pháp cũng đang điều tra các cáo buộc tương tự nhằm vào hai đảng viên Dân Chủ chỉ trích ông Trump mạnh mẽ nhất, đó là: Bộ Trưởng Tư Pháp Tiểu Bang New York Letitia James và Thượng Nghị Sĩ Adam Schiff của California.
Tâm điểm vụ việc xoay quanh cái gọi là “gian lận khai báo nơi ở trong vay thế chấp” (mortgage occupancy fraud), tức là khi người vay thế chấp khai rằng họ sẽ dùng căn nhà làm nơi ở chính, trong khi thực tế đó là căn nhà thứ hai hoặc là tài sản đầu tư.
Bà Cook ra tuyên bố rằng bà “không hề có ý định phải từ chức” và đang “thu thập thông tin chính xác để trả lời mọi câu hỏi hợp lệ” về lịch sử tài chính của mình. Luật sư của Thượng Nghị Sĩ Schiff gọi cáo buộc này là “hoàn toàn sai sự thật,” trong khi phát ngôn viên của bà James coi đây là sự “lạm dụng hệ thống tư pháp cho mục đích chính trị.”
Vì sao người vay lại nói dối mục đích sử dụng nhà?
Thông thường, các khoản vay cho nơi ở chính có điều kiện tốt hơn và cho phép vay nhiều hơn so với căn nhà thứ hai hoặc căn nhà đầu tư mua để cho thuê.
Ví dụ: Với nơi ở chính, tiền trả trước chỉ cần 3% đến 5%. Nhưng với căn nhà thứ hai, thường phải 10% đến 20%. Và với căn nhà đầu tư, ít nhất là 20%.
Lãi suất thế chấp cho căn nhà thứ hai cũng thường cao hơn 0.25% đến 0.50% so với nhà ở chính, theo ông Garth Graham, đối tác cấp cao tại Stratmor Group – một công ty tư vấn thế chấp. Với căn nhà đầu tư, mức chênh lệch lãi suất thường 0.50% đến 0.75%.
Hiện lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm ở mức 6.58%.
Một lý do khác khiến người vay muốn man khai: căn nhà không phải nơi ở chính thường bị đánh thuế địa ốc và phí bảo hiểm cao hơn, theo Luật Sư Jon Goodman, chuyên về gian lận thế chấp.
Liệu một người vay thế chấp cho hơn một nơi ở chính có hợp pháp không?
Câu trả lời là “có.” Trong một số trường hợp, người vay có thể sở hữu hai căn nhà khác nhau bằng các khoản vay dành cho nơi ở chính, đặc biệt khi thời điểm mua cách nhau hơn một năm, Goodman giải thích.
Ví dụ: một người mua nhà để ở, sau vài năm được chuyển công việc sang thành phố khác. Người này có thể mua thêm nhà tại nơi làm việc mới và khai là nơi ở chính, trong khi vẫn giữ căn nhà cũ để cho thuê – ít nhất là với khoản vay được Fannie Mae bảo trợ.
Hình phạt nếu phát hiện man khai trong hồ sơ vay thế chấp là gì?
Man khai trong đơn vay là tội nghiêm trọng, nhưng các luật sư cho biết việc truy tố hiếm khi xảy ra.
Nếu bị kết án, người vi phạm có thể đối mặt mức án liên bang lên tới 30 năm tù và khoản phạt tối đa $1 triệu.
Ngoài ra, nếu công ty cho vay phát hiện đơn vay chứa thông tin sai sự thật, họ có quyền yêu cầu trả ngay toàn bộ số nợ còn lại.
Man khai nhà ở có phổ biến không?
Khó xác định. Trước đây, công ty cho vay có thể kiểm tra khoảng cách giữa nơi ở mới và chỗ làm của người vay để ước đoán khả năng họ sẽ ở đó. Nhưng sự phát triển của làm việc từ xa khiến cách kiểm tra này kém hiệu quả, theo Graham.
Theo nghiên cứu của Ngân Hàng Dự Trữ Liên Bang Philadelphia (Fed Philadelphia) công bố năm 2023, tỷ lệ người vay man khai đạt đỉnh 6.8% trong bong bóng nhà ở năm 2006, sau đó giảm xuống còn 2% đến 3% trong giai đoạn hậu khủng hoảng.
Ảnh hưởng đối với thị trường nhà ở
Man khai nhà ở có thể che giấu mức độ rủi ro thật sự trong thị trường địa ốc.
Những người vay man khai thường có điểm tín dụng thấp hơn và số tiền vay cao hơn so với nhóm khai rõ là nhà đầu tư, theo báo cáo của Fed Philadelphia.
Tỷ lệ vỡ nợ của họ cũng cao hơn nhiều. Đáng chú ý, nhiều trường hợp được xem là “vỡ nợ có tính toán,” nghĩa là họ nhạy cảm hơn với biến động giá nhà và ít liên quan đến khả năng trả nợ thực tế.
