Thị trường bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ đang tiến đến một bước ngoặt quan trọng khi chúng ta bước sang năm 2026, được đặc trưng bởi sự tương tác phức tạp giữa tình trạng thiếu hụt nguồn cung cục bộ và sự giảm tốc chung của tốc độ tăng trưởng chóng mặt trong những năm trước.
Theo dự báo thị trường toàn diện mới nhất từ Realtor.com, mức tăng giá nhà trung bình toàn quốc dự kiến sẽ ổn định ở mức tương đối khiêm tốn trong suốt năm nay. Con số này thể hiện một sự chuyển dịch đáng kể hướng tới một môi trường nhà ở bền vững và cân bằng hơn, nơi các cuộc đấu giá khốc liệt của đầu những năm 2020 phần lớn nhường chỗ cho một quy trình giao dịch bài bản hơn.
Tuy nhiên, mức trung bình quốc gia này lại che giấu một sự phân hóa địa lý sâu sắc hiện đang định hình lại giấc mơ sở hữu nhà ở của người Mỹ.
Trong khi cả nước nói chung đang chứng kiến xu hướng giảm tốc, một nhóm các khu vực đô thị cụ thể – chủ yếu nằm trong vùng công nghiệp trọng điểm của Trung Tây và các hành lang phát triển của Đông Bắc – đang chuẩn bị cho sự tăng vọt về giá trị vượt xa mức trung bình quốc gia. Nguyên nhân chính dẫn đến sự phân hóa thị trường này là nguyên tắc kinh tế cơ bản về cung và cầu, như sự phân bổ không đồng đều nguồn cung nhà ở giữa các khu vực khác nhau.
Hannah Jones, một nhà phân tích nghiên cứu kinh tế cấp cao tại Realtor.com, lưu ý khu vực Trung Tây và Đông Bắc duy trì mức cầu cao đáng kể ngay cả khi lãi suất và những khó khăn kinh tế chung làm chậm hoạt động ở những nơi khác. Khả năng phục hồi này không nhất thiết là do sự đổ bộ đột ngột của cư dân mới, mà do tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài trở thành đặc điểm nổi bật của các thị trường lâu đời và ổn định này.
Ở nhiều khu vực này, nguồn cung nhà ở hiện có đang cũ đi, và những hạn chế về mặt vật lý của các trung tâm đô thị lịch sử khiến các nhà phát triển khó có thể khởi công các dự án quy mô lớn. Do đó, khi một ngôi nhà chất lượng được rao bán trên thị trường ở một thành phố như Rochester hay Toledo, sự cạnh tranh vẫn rất khốc liệt vì không có lựa chọn nhà xây mới nào khác để đáp ứng nhu cầu của người mua.
Ngược lại hoàn toàn, câu chuyện ở Vành Đai Mặt Trời – gồm phần lớn miền Nam và miền Tây – bắt đầu chuyển sang một hướng khác. Trong nhiều năm, những khu vực này từng là “kho báu” của thế giới bất động sản, chứng kiến sự tăng trưởng kỷ lục được thúc đẩy bởi sự di cư và môi trường kinh doanh tương đối thuận lợi cho các nhà phát triển.
Tuy nhiên, chính sự dễ dàng trong xây dựng đó hiện dẫn đến sự gia tăng đáng kể nguồn cung. Khi hàng nghìn ngôi nhà đơn lập và các dự án nhà ở đa tầng mới hoàn thành vào năm nay, sự khan hiếm từng đẩy giá lên cao biến mất. Tại một số thị trường từng “nóng” này, tốc độ tăng giá không chỉ chững lại mà còn giảm xuống.
Dữ liệu ngành cho thấy tại những khu vực cụ thể nơi xảy ra tình trạng xây dựng quá mức, giá trị nhà ở có thể giảm mạnh khi người bán buộc phải cạnh tranh với một lượng người mua đủ điều kiện hạn chế. Điều này tạo ra một nghịch lý thú vị, trong đó Vành Đai Gỉ Sét hiện là động lực chính của sự tăng giá, trong khi Vành Đai Mặt Trời đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Để hiểu được sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất đang diễn ra ở đâu, người ta phải xem xét các khu vực thống kê đô thị (metropolitan statistical areas – MSA) cụ thể mà Realtor.com xác định là những khu vực hoạt động tốt nhất trong năm. Những thành phố này được đặc trưng bởi sự kết hợp độc đáo giữa giá cả cực kỳ phải chăng so với mức trung bình quốc gia và tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở mới trầm trọng.
Toledo, Ohio
Dẫn đầu cả nước với mức tăng giá dự kiến đáng kinh ngạc là 13.1%, Toledo trở thành tâm điểm của sự bùng nổ nhà ở năm nay. Với giá nhà trung bình chỉ $199.900, thành phố này mang đến mức độ tiếp cận ngày càng hiếm hoi trong nền kinh tế hiện đại. Để so sánh, mức giá này thấp hơn đáng kể so với mức trung bình toàn tiểu bang Ohio, khoảng $275,000. Sức hấp dẫn của Toledo nằm ở vị thế chưa được khám phá; khi làm việc từ xa vẫn tiếp diễn và mối quan tâm về chi phí sinh hoạt chi phối các quyết định của hộ gia đình, thành phố này cung cấp chất lượng cuộc sống cao với chi phí chỉ bằng một phần nhỏ so với các thành phố ven biển.
Syracuse, New York
Theo sát là Syracuse, với mức tăng dự kiến 12.4%. Giá nhà trung bình ở đây là $298.950. Thành phố Syracuse đang hưởng lợi từ sự hồi sinh của nền kinh tế khu vực và vị thế là trung tâm ổn định về giáo dục và chăm sóc sức khỏe. Việc thiếu các công trình xây dựng mới đáng kể ở miền Trung New York đồng nghĩa với việc nguồn nhà ở hiện có đang bị tranh giành bởi một lượng lớn các chuyên gia trẻ và các gia đình.
Scranton–Wilkes-Barre–Hazleton, Pennsylvania
Khu vực đô thị này ở Pennsylvania dự kiến sẽ tăng trưởng 10.9%, với giá nhà trung bình dao động quanh mức $260,000. Vị trí gần các trung tâm việc làm lớn ở New Jersey và thành phố New York khiến nơi đây trở thành một vùng ngoại ô hấp dẫn đối với những người sẵn sàng chịu đựng quãng đường đi làm dài để có khoản thế chấp thấp hơn đáng kể.
Rochester, New York
Rochester tiếp tục xu hướng thống trị của vùng Thượng New York với mức tăng trưởng dự kiến 10.3%. Với giá nhà trung bình là $256.900, Rochester vẫn là một thành trì của khả năng chi trả. Sự chuyển đổi của thành phố từ một cường quốc công nghiệp thành một trung tâm công nghệ và quang học tạo ra một dòng chảy ổn định các công việc có mức lương cao, nhưng nguồn cung nhà ở không theo kịp sự phát triển kinh tế này.
Hartford–West Hartford–East Hartford, Connecticut
Khu vực đô thị Hartford dự kiến sẽ tăng 9.5%, đưa giá nhà trung bình lên $429,000. Là một trong số ít thành phố trong danh sách có giá nhà cao hơn mức trung bình quốc gia, Hartford đại diện cho “lựa chọn thay thế thuận tiện đi lại” mà các nhà phân tích đã đề cập. Nơi đây là chốn trú ẩn cho những người muốn chạy trốn khỏi chi phí sinh hoạt đắt đỏ ở khu vực đô thị Boston và New York.
Baltimore–Columbia–Towson, Maryland
Với mức tăng trưởng dự kiến 8.3% và giá nhà trung bình là $375,000, Baltimore vẫn là một thị trường quan trọng ở vùng Trung Đại Tây Dương. Nền kinh tế đa dạng và các khu dân cư lâu đời mang lại cảm giác ổn định, tiếp tục thu hút cư dân lâu dài, ngay cả khi nguồn cung nhà ở trong khu vực vẫn ở mức thấp kỷ lục.
New Haven–Milford, Connecticut
Một khu vực khác của Connecticut, khu vực này đang hướng đến mức tăng trưởng 7.7%, với giá nhà trung bình là $439,000. Giống như Hartford, New Haven được hưởng lợi từ các cơ sở giáo dục quan trọng – đáng chú ý nhất là đại học Yale University – tạo ra một mức sàn ổn định cho nhu cầu nhà ở bất kể những biến động kinh tế vĩ mô.
Winston-Salem, North Carolina
Trái ngược với xu hướng trì trệ của Vành Đai Mặt Trời, Winston-Salem được dự báo sẽ tăng trưởng 7.7% với giá nhà trung bình là $342,899. Không giống như các thị trường phát triển vượt bậc như Charlotte hay Raleigh, Winston-Salem duy trì nguồn cung nhà ở hạn chế hơn, cho phép thị trường tiếp tục đà tăng trưởng.
Albany–Schenectady–Troy, New York
Khu vực thủ phủ tiểu bang New York khép lại danh sách các thành phố của New York với dự báo tăng trưởng 7.5% và giá nhà trung bình là $419,900. Sự đổ bộ của các công việc từ “thung lũng công nghệ” duy trì nhu cầu, trong khi tính chất lịch sử của các thành phố này ngăn chặn sự mở rộng đô thị nhanh chóng ra vùng ngoại ô.
Columbia, South Carolina
Columbia dự kiến sẽ tăng trưởng 7.2%, với giá nhà trung bình là $303,300. Là thủ phủ của tiểu bang và nơi tọa lạc của một trường đại học lớn, thành phố này mang đến một thị trường chống chịu suy thoái kinh tế, tiếp tục thu hút sự quan tâm ổn định từ người mua.
Milwaukee–Waukesha–West Allis, Wisconsin
Cuối cùng, Milwaukee được dự báo sẽ tăng trưởng 7%, đạt mức giá trung bình là $379,000. Các tiện nghi văn hóa và vị trí ven hồ của thành phố, kết hợp với giá cả tương đối phải chăng so với Chicago, biến nơi đây trở thành lựa chọn hàng đầu cho người mua nhà ở vùng Trung Tây.
***
Phương pháp luận đằng sau những dự báo này rất chặt chẽ, kết hợp nhiều chỉ số khác nhau như mức tồn kho địa phương, tỷ lệ cấp phép xây dựng mới, số liệu việc làm khu vực, xu hướng thu nhập và quỹ đạo dự kiến của lãi suất thế chấp. Chủ đề bao quát cho năm nay: thị trường quốc gia về cơ bản là tập hợp của hàng nghìn thị trường nhỏ, mỗi thị trường phản ứng khác nhau với cùng một kích thích kinh tế.
Mặc dù lượng hàng tồn kho quốc gia cuối cùng cũng bắt đầu tăng lên, đóng vai trò như một lực hãm tự nhiên đối với sự tăng giá, nhưng sự giảm bớt áp lực này lại không được cảm nhận ở các thị trường “phát triển” của vùng Đông Bắc và Trung Tây. Ở những khu vực này, các rào cản về địa lý và quy định thường ngăn cản sự mở rộng nhanh chóng như ở những nơi như Florida hay Texas. Khi một thành phố có mật độ dân cư cao và được bao quanh bởi các khu đất được bảo vệ hoặc cơ sở hạ tầng hiện có, thì không còn chỗ nào để xây dựng ngoài việc xây cao – và việc phát triển theo chiều dọc thường quá tốn kém đối với thị trường nhà ở “phân khúc giá thấp.” Điều này tạo ra một “bẫy cung,” nơi ngay cả sự gia tăng nhỏ về nhu cầu của người mua cũng dẫn đến sự tăng giá đáng kể vì mẫu số (số lượng nhà ở có sẵn) hầu như không thay đổi.
Hơn nữa, “hiệu ứng người đi làm” đang đóng một vai trò rất lớn ở vùng Đông Bắc. Khi các trung tâm lớn như Boston và New York City ngày càng trở nên đắt đỏ đối với tầng lớp trung lưu, người mua đang tìm kiếm nhà ở trong phạm vi 50 đến 100 dặm xung quanh. Sự di cư này đang đẩy nhu cầu vào các thành phố như Hartford và New Haven, nơi nguồn cung vốn khan hiếm. Kết quả: tác động về giá cả bị khuếch đại; ngay cả một nhóm nhỏ người mua có thu nhập cao chuyển đến từ một thành phố có chi phí sinh hoạt cao cũng làm thay đổi đáng kể động lực giá cả của một thị trường nhỏ, giá cả phải chăng.
Khi chúng ta bước vào một năm mới, điều cần lưu ý đối với những người mua nhà và nhà đầu tư tiềm năng là: vị trí quan trọng hơn bao giờ hết. Khả năng chi trả được xem như một chất xúc tác chính cho sự tăng trưởng và việc thiếu các công trình xây dựng mới là yếu tố dự báo mạnh mẽ nhất về giá trị tương lai. Đối với các thành phố như Toledo và Syracuse, năm nay đại diện cho một giai đoạn tạo ra của cải đáng kể cho những người sở hữu nhà hiện tại, mặc dù nó đặt ra một thách thức ngày càng lớn đối với những người mua nhà lần đầu đang cố gắng gia nhập một thị trường đang nóng lên nhanh chóng.
