Thế hệ boomer từng mừng rỡ vì có được ngôi nhà giá trị sau một đời lam lũ, nhưng bây giờ họ đang thi nhau bán nó khi con cái đã rời khỏi nhà.
Khi ngôi nhà lớn trở thành gánh nặng
Rất nhiều người thuộc thế hệ baby-boom generation (sinh từ 1946 đến 1964) chuẩn bị bán ngôi nhà thân thương của họ khi năm 2023 sắp hết.
Đối với những người thuộc thế hệ bùng nổ dân số sau Đại chiến Thế giới lần thứ hai, có lẽ không bao giờ có thời điểm nào tốt hơn để bán. Những đứa trẻ thế hệ sau con cái họ đã ra khỏi nhà chuyển đến nơi ở mới và cầu thang lên xuống trở thành cực hình (thậm chí kẻ thù) khi tuổi tác cao dần (thực tế, nhiều người già bị liệt do té ngã cầu thang).
Nguồn cung nhà đang bị thu hẹp khiến giá nhà tăng mạnh và trợ cấp trong đại dịch làm lớn thêm những khoản tiết kiệm hưu trí. Nhiều người thuộc thế hệ boomer còn rất ít hoặc không còn khoản nợ thế chấp chưa trả nào đối với ngôi nhà đang ở của họ. Nếu quyết định bán họ sẽ dễ tìm được người mua khi còn rất ít nhà loại này trên thị trường.
Nhưng khi các “ông già bà lão” đua nhau bán nhà cùng lúc, giá bán chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Tránh “hội chứng đám đông” là cần thiết để giữ giá ngôi nhà.
Nếu các boomer quyết định cùng nhau bán nhà một lúc, số lượng sẽ lớn và giá sẽ bị kéo xuống thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực của căn nhà.
Họ có thể trì hoãn nguy cơ đó bây giờ nhưng trong những năm tới sẽ khó tránh khỏi vì nhiều người già không thể giữ ngôi nhà lâu hơn nữa. Nhiều người mất khả năng “chọn thời điểm tốt nhất” để bán nhà. Hệ quả là áp lực giảm giá.
Kể từ khi các boomer bắt đầu mua ngôi nhà đầu tiên vào thập niên 1970, tác động của họ đối với thị trường nhà ở Mỹ là rất lớn vì thế hệ này hơn đông nhiều so với cái gọi là “thế hệ im lặng” (silent generation) trước Đại chiến Thế giới.
Thế hệ boomer đã làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở. Khắp nước Mỹ, hoạt động xây dựng nhà rầm rộ, vùng ngoại ô được mở rộng và giá nhà tăng nhanh. Nhiều người thuộc thế hệ này không chịu an cư lâu dài ở ngôi nhà đầu tiên mà chuyển đến những ngôi nhà lớn hơn, đắt tiền hơn khi số thành viên gia đình và sự giàu có của họ tăng dần.
Hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cấp tập này là lãi suất thế chấp thấp trong phần lớn năm tháng họ có thu nhập cao nhất. Nhưng, nhiều năm trước đại dịch COVID-19, xu hướng đổi nhà bắt đầu chậm lại.
Một phân tích của nhà kinh tế Marijn Bolhuis thuộc Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và giảng viên kinh tế Judd Cramer của Đại học Harvard thực hiện ngay trước khi đại dịch tấn công đã phát hiện những ngôi nhà lớn mà nhiều người thuộc thế hệ bùng nổ sở hữu (và cả những ngôi nhà ở những khu vực lân cận có nhiều boomer sinh sống) sự tăng trưởng về giá và doanh số bán nhà đã kém hơn các loại nhà khác.
Tuy nhiên, trong đại dịch đã có sự quay đầu trở lại xu hướng cũ. Cùng với việc thế hệ trẻ khao khát có ngôi nhà riêng là các khoản thế chấp dưới 3% và tiền tích lũy nhiều hơn của các hộ gia đình nhờ cứu trợ đại dịch của chính phủ đã đẩy nhu cầu và giá nhà lên, đặc biệt là những ngôi nhà ở vùng ngoại ô.
Thậm chí ngay cả khi đại dịch qua đi, mức tăng giá vẫn không thay đổi.
Tính đến Tháng Tám, chỉ số giá nhà quốc gia S&P CoreLogic Case-Shiller đã cao hơn 46% so với Tháng Hai, 2020.
Những suy nghĩ khác nhau về ngôi nhà
Tuy nhiên, khi thời gian trôi đi, mong muốn được vào sống trong những ngôi nhà của các boomer đã giảm dần trong Gen X và thế hệ sau nó.
Ngoài việc không đủ khả năng mua, nhiều người thuộc thế hệ millennial không còn thích lối sống thành thị như trước.
Thế hệ trẻ hơn không có nhiều con nên không cần nhà có nhiều phòng ngủ phụ. Hơn nữa, thế hệ millennial và Gen X đã có nhà thường nợ tiền mua nhà với lãi suất thế chấp thấp hơn nhiều so với lãi suất hiện nay nên việc đổi sang một ngôi nhà boomer đắt tiền hơn để phải trả lãi mới cao hơn mỗi tháng là điều không thuyết phục.
Gen Z và những người mua lần đầu không có tiền nhiều thường tìm những ngôi nhà mới xây nhỏ gọn và có giá rẻ hơn.
Nhưng, theo các chuyên gia, làn sóng bán nhà của các boomer sẽ không đến sớm. Hiện thế hệ boomer sống khỏe mạnh hơn so với thế hệ trước họ. Khoản tiền tiết kiệm và để dành cũng ở trạng thái tốt nên không cần phải bán nhà. Số phòng ngủ dôi dư cứ để đó phòng khi con cháu đến thăm và ở lại.
Cramer nhận định: “Thế hệ boomer không cảm thấy áp lực phải bán nhà, ít ra là vào thời điểm này, dù cuối cùng họ cũng bán!”. Ý tưởng “chết già trong ngôi nhà của mình” thay vì vào viện dưỡng lão là ý tưởng không tồi, nhưng đối với nhiều người già, đó chỉ là giấc mơ.
Việc thực hiện nó không dễ dàng trong những người cùng thế hệ. Họ có lý do để bán nhà. Vấn đề tài chính và sức khỏe chỉ đến sớm hơn chứ không muộn hơn. Khi điều đó xảy ra, họ vừa phải tìm người mua ngôi nhà cũ của mình vừa phải tìm một nơi an bình để chuyển đến.
Jennifer Molinsky, phụ trách Chương trình Nhà ở và Xã hội Người già (Housing an Aging Society Program) tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp (Joint Center for Housing Studies) của Harvard, dự báo: “Dù không có một đợt bán tháo lớn dành cho người cao tuổi trên thị trường nhà ở, nhưng tôi vẫn lo về chỗ ở cho những người phải bán nhà.
Nhiều người trên 75 tuổi không có đủ tài chính để chuyển đến nơi sống mới trong khi nguồn cung nhà phù hợp với túi tiền và lối sống của họ còn hạn chế.
Ngay bây giờ, thay vì ‘chết già trong ngôi nhà của mình’, nhiều người thuộc thế hệ bùng nổ lại bị ‘mắc kẹt tại chỗ’ mà không có cách nào thoát ra. Khi họ bán ngôi nhà thân thương, rất khó tìm được ngôi nhà nhỏ hơn, dễ mua hơn cho họ”.
Những tắc nghẽn về nhà ở có thể được giải quyết khi có thêm nhiều ngôi nhà lớn xuất hiện trên thị trường và để những ngôi nhà nhỏ hơn, dễ mua hơn cho người già. Lúc đó, thế hệ boomer vẫn còn khả năng đi lại sẽ là những người hạnh phúc nhất. Đổi nhà xong vẫn còn dư số tiền đáng kể để an dưỡng.
