Thị trường nhà ở Mỹ đang mắc kẹt trong tình trạng trì trệ hậu đại dịch COVID-19. Giá nhà và lãi suất vay mua nhà đều ở mức cao quá khả năng chi trả, khiến người mua ngần ngại, trong khi người bán không đạt được mức giá mong muốn nên rút lui khỏi thị trường. Kết quả là số lượng nhà rao bán mới giảm, doanh số chững lại, và nhiều giao dịch bị hủy vào phút chót.
Theo báo The Desert Sun, nếu mô tả toàn nước Mỹ đang trong cơn “hạn hán” giao dịch nhà ở, thì tiểu bang California sẽ càng khô cạn hơn.
Theo công ty môi giới địa ốc Redfin, số lượng nhà rao bán mới ở San Francisco giảm hơn 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Các thành phố khác như San Diego, Riverside và Anaheim cũng ghi nhận mức giảm hai con số. Trong số 10 khu vực đô thị có tốc độ giảm nguồn cung nhanh nhất, thị một nửa thuộc về California.
“Lãi suất cao + khả năng chi trả thấp = giao dịch đình trệ”
Amy Kong, địa ốc viên ở San Francisco, nhận xét: “Ai cũng biết là do lãi suất cao và khả năng chi trả vô cùng thấp.”
Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng của Redfin, cho biết một phần nguyên nhân đến từ “hội chứng” tài chính kéo dài 5 năm: chi phí vay thế chấp đã dao động mạnh từ quá thấp sang quá cao, tạo khoảng cách lớn giữa khoản vay hiện tại của chủ nhà và khoản vay mới nếu họ mua nhà khác. Điều này khiến thời điểm hiện tại rất bất lợi để bán.
California có thêm những “điểm nghẽn” đặc thù
Fairweather cho rằng các “lỗi hệ thống” riêng của California, đặc biệt là luật thuế địa ốc từ thập niên 1970 (Proposition 13), càng khiến chủ nhà “cố thủ.”
Luật này giới hạn mức tăng thuế hàng năm dựa trên giá mua ban đầu, nên ai giữ nhà càng lâu thì thuế càng thấp so với người mua mới. Khi cộng thêm chi phí vay thế chấp mới cao hơn nhiều, việc bán và mua lại gần như không đáng.
Theo Cơ Quan Tài Chính Nhà Ở Liên Bang (FHFA), đến giữa 2024, đa số người vay đang có lãi suất dưới 4%, trong khi khoản vay mới thường trên 6.5%.
Trung bình chủ nhà ở Mỹ sẽ tốn thêm $398 mỗi tháng nếu đổi sang mức lãi suất mới.
Tại California, con số này là $675/tháng, và ở San Francisco lên tới $915/tháng.
Nguồn nhà xây mới gần như “đóng băng”
Oscar Wei, kinh tế gia của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc California, cho biết ông từng kỳ vọng doanh số phục hồi vào thời điểm này, nhưng điều đó chưa xảy ra, một phần nguyên nhân vì bất ổn kinh tế, thuế quan, và triển vọng lãi suất.
Nguồn cung ứng nhà mới xây gần như không tăng trong suốt thập niên qua, dù tiểu bang đã thông qua nhiều luật thúc đẩy xây dựng.
Fairweather bi quan rằng điều này sẽ thay đổi: “Tôi hoài nghi chủ nhà biệt lập sẽ sẵn sàng nhường đất để xây thêm đủ nhà nhằm tạo khác biệt. Luật có thể thay đổi, nhưng các yếu tố giữ nguyên hiện trạng ở các khu nhà biệt lập vẫn rất mạnh.”
Tóm lại, với lãi suất cao, chi phí sinh hoạt tăng, thuế địa ốc ưu đãi cho người giữ nhà lâu, và nguồn cung mới chậm chạp, thị trường nhà ở California vẫn bị “đóng băng,” và chưa thấy có dấu hiệu tan băng.
