Thị trường địa ốc hiện đang là bài toán khó không những cho người mua mà cả người bán. Theo Zillow Research, giá nhà bình quân quốc gia gần như đi ngang trong năm 2025, khiến nhiều người bán thất vọng vì không còn nắm lợi thế như giai đoạn đại dịch COVID-19.
Tuy nhiên, theo trang GOBankingRates, mức giá “đứng yên” đó cũng không giúp ích gì cho người mua vốn đã bị đẩy ra ngoài thị trường nhà ở. Cộng thêm sự bất ổn cứ xoay quanh lãi suất vay mua nhà, tất cả những điều đó tạo nên một công thức dẫn đến tình trạng đình đốn. Dù vậy, thị trường địa ốc vốn mang tính chu kỳ, nên những gì đang đúng vào Tháng Mười năm 2025 có thể sẽ không còn đúng nữa khi bước sang năm mới.
Khi năm 2025 đã qua đi gần hết quý thứ tư, các phân tích và dự báo về thị trường nhà ở bắt đầu xuất hiện nhiều hơn. Dưới đây là nhận định của các chuyên gia về hướng đi của thị trường nhà ở trong năm 2026.
Giá nhà
Zillow Research dự báo giá nhà sẽ không thay đổi cho đến hết Tháng Giêng, sau đó tăng chậm, với mức tăng cao nhất gần 1.9% vào Tháng Tám tới.
Trong khi đó, các kinh tế gia của Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp (MBA) lại có quan điểm thận trọng hơn. Theo thông tin được “Realtor.com” truyền tải tại hội nghị thường niên của MBA vào Tháng Mười, tổ chức này dự đoán giá nhà sẽ giảm trong vài quý tới của những năm sắp tới và không kỳ vọng giá nhà sẽ tăng trên phạm vi toàn quốc cho đến năm 2028.
Lãi suất vay mua nhà
Fannie Mae dự báo lãi suất vay mua nhà sẽ giảm xuống 6.4% vào cuối năm nay và tiếp tục hạ dần, còn 5.9% vào cuối năm 2026. Tuy nhiên, đây có thể là kịch bản khá lạc quan.
Dự báo được công bố trong Tháng Mười của MBA cũng cho rằng lãi suất cuối cùng sẽ giảm, nhưng phải đợi đến năm 2027, và mức giảm rất nhẹ, chỉ 0.1%, từ 6.4% trong các năm 2025 và 2026 xuống 6.3%.
Giao dịch mua bán nhà
Từ nay đến cuối năm, doanh số bán nhà được dự báo khó có biến động lớn. Tuy nhiên, nghiên cứu của Zillow cho biết nguồn cung nhà ở có khả năng tăng nhanh hơn tốc độ bán, điều này có thể mang lại cho người mua nhiều lựa chọn hơn trong năm tới.
Trái lại, Fannie Mae có cái nhìn khá tích cực về doanh số bán nhà trong năm 2026. Dù đã điều chỉnh giảm dự báo hồi Tháng Chín, tổ chức này vẫn kỳ vọng doanh số sẽ tăng theo năm qua từng quý trong suốt năm 2026, với tổng mức tăng 8.9% vào cuối năm.
Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) đưa ra dự báo doanh số bán nhà dựa trên giả định lãi suất vay mua nhà giảm xuống còn 6%. Trong cuộc phỏng vấn với Newsweek, bà Nadia Evangelou, kinh tế gia cao cấp kiêm giám đốc nghiên cứu địa ốc của NAR, cho biết ở mức lãi suất đó sẽ có thêm 5.5 triệu hộ gia đình đủ khả năng mua nhà.
Ngay cả MBA cũng dự báo doanh số bán nhà sẽ tăng trong năm tới, bất chấp lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Theo thông tin Realtor.com, MBA ước tính sẽ có 5 triệu giao dịch nhà mới và nhà cũ trong năm 2026, so với 4.8 triệu trong năm 2025.
Nên mua nhà bây giờ hay đợi?
Như có thể thấy, các chuyên gia hàng đầu vẫn bất đồng quan điểm về nhiều khía cạnh khác nhau của thị trường nhà ở năm 2026. Hơn nữa, chỉ cần điều kiện thị trường thay đổi, các dự báo này có thể không còn chính xác nữa. Đó là lý do vì sao những tổ chức như Fannie Mae hay MBA liên tục cập nhật dự báo hàng tháng.
Với đa số người mua, cách tiếp cận hợp lý nhất là dùng các dự báo để hiểu thị trường, thay vì cố “canh thời điểm.” Cuối cùng, thời điểm tốt nhất để mua hay bán nhà vẫn là khi nào mà bạn đã sẵn sàng cả về mặt tài chính lẫn tâm lý để đưa ra quyết định.
