Một báo cáo vừa được công ty địa ốc Redfin công bố đã đưa ra nhận định gây bất ngờ đó là chi phí nhà ở tại San Francisco đã trở lại mức “bình thường,” theo Los Angeles Times.
San Francisco, vốn luôn nằm trong nhóm đắt đỏ nhất nước Mỹ, đang cho thấy dấu hiệu thị trường nhà ở đây bắt đầu cân bằng: tốc độ tăng giá nhà chậm lại và lãi suất vay thế chấp bắt đầu giảm, theo báo cáo công bố tuần trước.
Phân tích này dựa trên tỷ lệ giữa khoản vay thế chấp và thu nhập. Kết quả cho thấy sau nhiều năm chi phí leo thang, giá nhà ở San Francisco đã quay về mức của Tháng Bảy năm 2018, ít nhất là khi so với mức thu nhập của cư dân địa phương.
Thị trường nhà ở Oakland cũng được dự báo sẽ trở lại mức “bình thường” trong tháng này nếu giá nhà tiếp tục giữ ổn định, theo Redfin. Ngoài hai thành phố này, không có nơi nào khác ở Mỹ được dự báo quay lại mức của Tháng Bảy năm 2018 trong năm nay hoặc năm 2026.
Tuy vậy, điều này không đồng nghĩa các thành phố ở Bay Area đã trở nên “dễ mua nhà.” Các kinh tế gia Redfin nhấn mạnh báo cáo chỉ cho thấy thị trường đang quay về trạng thái cân bằng của trước đại dịch ở những nơi có lực lượng lao động công nghệ với thu nhập cao.
Theo Asad Khan, kinh tế gia cao cấp của Redfin, những đô thị thiên về công nghệ ở Bay Area, cùng với các đô thị khác như Austin, Seattle và Denver, đang chứng kiến mức tăng lương cao hơn hẳn so với mức trung bình quốc gia 3.9%. Đồng thời, tốc độ tăng giá nhà tại đây đã hạ nhiệt đáng kể so với giai đoạn đỉnh điểm của đại dịch. Trong vài năm tới, chi phí nhà ở tại nhiều nơi ở Mỹ có thể trở lại mức ổn định tương đối. Nhưng ông cảnh báo rằng những dự báo này không nên xem như là điều chắc chắn.
Chỉ số so sánh dựa trên chi phí nhà ở Tháng Bảy năm 2018 cũng có sự khác biệt lớn giữa các thành phố. Tại San Francisco, các hộ gia đình phải bỏ ra tỷ lệ thu nhập cao hơn nhiều so với phần còn lại của Mỹ để trả thanh toán thế chấp.
Vào Tháng Bảy năm 2018, một hộ gia đình điển hình tại Mỹ cần chi 30% thu nhập hàng tháng cho khoản vay mua nhà. Nhưng tại San Francisco, tỷ lệ này cao hơn nhiều, lên tới 74%. Trong khi đó, ở St. Louis con số này chỉ 18%, theo Redfin.
Xu hướng chi phí nhà ở chững lại cũng không phản ánh đúng thực tế đối với người thuê. Làn sóng bùng nổ trí tuệ nhân tạo tại San Francisco – với các công ty như OpenAI trả mức lương hàng triệu, thậm chí hàng chục triệu đô la cho một người – được cho là đang góp phần đẩy giá thuê nhà tăng vọt, khiến người lao động thu nhập thấp bị gạt ra ngoài.
Tiền thuê trung vị (median) của căn hộ một phòng ngủ đạt đến $3,069 vào Tháng Tám, và giá thuê toàn thị trường tăng gần 11% so với cùng kỳ năm ngoái – nhanh hơn bất kỳ thành phố lớn nào khác ở Mỹ, theo dữ liệu từ Apartment List.
Dallas-Fort Worth: Thu nhập tăng, nhưng nhà bán vẫn thiếu
Thu nhập của người dân Dallas-Fort Worth (D-FW) vào năm ngoái đã tăng nhanh hơn chi phí nhà ở, đi ngược xu hướng của các đô thị lớn khác ở Texas như Austin và Houston, theo số liệu mới được công bố của Sở Thống Kê Dân Số Hoa Kỳ.
Báo The Dallas Morning News ngày 12 Tháng Chín cho biết, thu nhập trung vị (median) tại miền Bắc Texas đạt gần $93,000 trong năm qua – tăng 3.7%, vượt mức trung bình toàn tiểu bang và chỉ có San Antonio theo kịp trong nhóm bốn đô thị lớn nhất Texas (sau khi đã điều chỉnh theo lạm phát 2024).
Mặc dù chi phí thuê nhà và sở hữu nhà tại D-FW đứng hàng đắt đỏ thứ nhì toàn tiểu bang, nhưng mức tăng thu nhập này có thể giúp cải thiện khả năng chi trả. Trước đó, ước tính cho thấy chi phí nhà ở của cả người thuê lẫn chủ nhà đã tăng nhanh hơn thu nhập tại D-FW giai đoạn 2022-2023.
“Thu nhập tăng lên giúp mang lại khả năng chi trả tốt hơn,” Ted Wilson, giám đốc công ty nghiên cứu thị trường nhà ở Residential Strategies Inc. đóng tại Dallas, nhận định. “Để phép màu Texas tiếp diễn, chúng ta phải giữ giá nhà ở trong khả năng chi trả.”
Chủ nhà có vay thế chấp tại Bắc Texas phải trả $2,491 hằng tháng trong năm 2024, tăng 2.6% so với 2023 nhưng vẫn thấp hơn ở Austin và Houston.
Là một trong những thị trường nhà ở lớn nhất nước Mỹ, giá trị nhà trung vị ở D-FW đạt $389,500, tăng từ $385,000 năm trước.
Số hộ gia đình có vay thế chấp tại D-FW đạt 1.12 triệu, tăng gần 10,000 so với 2023. Thu nhập và giá trị nhà của nhóm này còn cao hơn. Thu nhập trung vị của các hộ có vay thế chấp đạt $137,001, tăng 4.6% so với cùng kỳ. Giá trị nhà trung vị cũng nhảy vọt lên $414,600 — so với $399,300 của năm ngoái.
Theo giáo sư tài chính và địa ốc Sriram Villupuram của University of Texas at Arlington, việc thu nhập tăng nhanh hơn chi phí sở hữu nhà là bước ngoặt mới. “Trước đây chưa từng như vậy. Đây là tín hiệu tốt,” ông nói, nhưng cũng cảnh báo lạm phát có thể bào mòn lợi ích này.
Tại Houston, chi phí nhà ở của chủ nhà có thế chấp tăng 7.8%, ở Austin tăng 3.5%, và San Antonio tăng 1.5%.
Chi phí nhà ở trung vị toàn bang Texas là $2,211/tháng trong 2024, tăng 3.7% so với năm trước. Con số này bao gồm tiền thế chấp, bảo hiểm, thuế và tiện ích. Thu nhập trung vị của nhóm hộ này đạt $124,452, tăng 6%. Giá trị nhà trung vị có thế chấp tăng từ $341,300 lên $353,300.
Thu nhập hộ gia đình toàn bang tăng nhẹ, đạt $79,721 năm 2024, tăng 2.2%. Trung vị quốc gia là $80,002, tăng 2.0%.
Dù vậy, phân tích cho thấy các hộ gia đình ở Texas vẫn cần kiếm thêm hơn $44,000 trên mức trung vị hiện tại mới đủ điều kiện mua nhà theo chuẩn thế chấp thông thường.
“Chúng tôi thấy nhiều bang miền Nam có mức tăng cao nhất theo tiêu chí này,” Jacob Fabina, kinh tế gia của Sở Thống kê Dân số Hoa Kỳ, cho biết. “Đây là khu vực đang phát triển, nên tiền trả trước và chi phí thế chấp cũng cao hơn.”
Số hộ thuê nhà tại D-FW tiếp tục tăng và họ vẫn phải dành phần lớn thu nhập để trả tiền thuê.
Năm 2024, khu vực này có hơn 1.2 triệu hộ thuê, tăng 15,000 so với năm trước. Giá thuê trung vị tăng lên đến $1,718, tăng $70, tức gần 2%, vượt mức trung bình toàn bang.
Austin và Houston ghi nhận giá thuê giảm, trong khi San Antonio tăng gần 3%.
Gần 43% người thuê tại D-FW chi 35% thu nhập trở lên cho nhà ở, giảm nhẹ so với 44.3% năm trước. Theo Bộ Gia Cư và Phát Triển Đô Thị, gia đình nào chi hơn 30% thu nhập để thuê nhà được xem là có gánh nặng chi phí.
Năm 2024, giới chức D-FW phê duyệt gần 72,000 căn nhà và căn hộ mới, nhiều nhất nước Mỹ, theo Construction Coverage. Khu vực này đã qua mặt Houston, New York, Phoenix và Atlanta để lên vị trí số một.
Dù vậy, tình trạng thiếu hụt nhà ở vẫn nghiêm trọng. Năm 2023, mức thiếu hụt nhà ở ước tính tại D-FW là 49,204 căn, theo Zillow.
Riêng thành phố Dallas năm 2022 đã thiếu 39,900 căn hộ cho thuê giá rẻ. Dự báo khoảng thiếu hụt này sẽ tăng lên 76,100 căn vào 2035 do bị mất 54,000 căn hộ cho thuê không bị ràng buộc phải cho thuê với giá rẻ, theo Child Poverty Action Lab.
Bryan Tony, giám đốc của Dallas Housing Coalition, cho biết mục tiêu trong vài năm tới là tăng số lượng và đa dạng loại hình nhà ở trong thành phố để cải thiện khả năng chi trả.
