Thị trường nhà ở Mỹ đang đồng loạt phát tín hiệu đỏ rằng “khả năng chi trả xuống mức tồi tệ nhất trong nhiều năm qua và vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện,” theo tạp chí Fortune.
Theo tạp chí này, từ lãi suất vay mua nhà cao đến giá nhà tăng không ngừng, cho đến sự vắng bóng của người mua lần đầu. Capital Economics nhận định ”không có con đường rõ ràng nào dẫn đến phục hồi của thị trường nhà ở.” Thị trường đã rơi vào trạng thái trì trệ từ năm 2023, và theo họ, tình hình này sẽ còn kéo dài.
1-Lãi suất vay mua nhà vẫn trên 6.5%
Dự báo lãi suất thế chấp sẽ duy trì trên mức 6.5% trong suốt năm nay, do Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) chưa có kế hoạch giảm lãi suất cho đến năm 2026.
Mức lãi cao đang khiến khoản thanh toán hàng tháng trở nên đắt đỏ, khiến nhiều người mua tiềm năng bị loại khỏi thị trường.
2-Mọi người không còn xem đây là “thời điểm tốt để mua nhà”
Tỷ lệ các hộ gia đình cho rằng hiện tại là thời điểm tốt để mua nhà đang gần chạm mức thấp kỷ lục.
Giá nhà cao ngất ngưởng, nguồn cung hạn chế và chi phí vay lớn đang khiến việc sở hữu nhà trở nên khó tiếp cận hơn bao giờ hết.
Dù số lượng nhà rao bán có tăng, nhưng tổng nguồn cung vẫn ở mức thấp so với lịch sử, khiến người mua không nhận được nhiều lợi ích từ thị trường.
3-Tốc độ phục hồi của doanh số bán nhà rất chậm
Dự báo doanh số bán nhà sẵn có sẽ chỉ đạt 4.3 triệu căn/năm trong giai đoạn 2026-2027, thấp hơn nhiều so với mức trung bình trước đại dịch.
Thị trường đang trong giai đoạn trì trệ kéo dài và khó có sự hồi phục đáng kể nếu khả năng chi trả không được cải thiện.
Không có yếu tố nào đủ mạnh để kéo giá nhà xuống: dự báo giá sẽ tăng 1% trong năm 2025, và 2% mỗi năm trong 2026 và 2027, khiến nhiều người vẫn không thể mua được nhà.
4-Người mua lần đầu bị ảnh hưởng nặng nề nhất
Người mua lần đầu đang gặp khó khăn nhất trong nhiều thập niên.
Năm ngoái, chỉ có 1.1 triệu giao dịch mua nhà lần đầu được ghi nhận – chỉ bằng một nửa so với mức trung bình lịch sử.
Chi phí vay cao và không có sẵn vốn tích lũy từ căn nhà trước đã khiến việc bước “vào thị trường” trở nên vô cùng khó khăn.
Dù tỷ lệ thanh toán thế chấp so với thu nhập của người mua lần đầu được dự báo sẽ giảm nhẹ xuống dưới 35% trong năm 2026, nhưng khả năng phục hồi nhu cầu từ nhóm này vẫn sẽ rất khiêm tốn.
Dù các nhà xây dựng đã giữ được doanh số nhờ giảm giá và tung các gói ưu đãi, nhưng chi phí xây dựng tăng, đặc biệt do thuế nhập cảng gỗ xẻ, đang siết chặt lợi nhuận.
Dự báo số lượng khởi công nhà biệt lập sẽ giảm xuống 900,000 căn vào cuối năm 2026, và chỉ phục hồi nhẹ vào 2027.
Doanh số nhà mới vẫn ổn định, chủ yếu vì nguồn cung ứng nhà cũ quá ít.
Ngoài ra, “khoản chênh lệch nhà xây mới” – tức giá cao hơn thường thấy ở nhà xây mới – giờ đây đã biến mất do các nhà xây dựng cạnh tranh để thu hút người mua tiết kiệm.
Hiện nay, 20% nhà niêm yết đã phải giảm giá, và thời gian trung bình để một căn nhà nằm trên thị trường là 45 ngày, gần bằng mức trước đại dịch.
Nhu cầu thuê đang tăng mạnh khi việc mua nhà ngày càng trở nên ngoài tầm với, đặc biệt với người trẻ. Với nhóm 25-34 tuổi, mua căn nhà khởi đầu hiện tiêu tốn hơn 50% thu nhập trung bình, trong khi thuê chỉ tốn chưa đến 39%.
Tỷ lệ trống căn hộ đang giảm: dự báo sẽ từ mức 6.4% của hiện tại xuống còn 5.4% vào cuối năm 2027.
Giá thuê được dự báo sẽ tăng nhanh trở lại: tăng 2% trong năm 2025, và 3.5% trong năm 2026.
Trong khi đó, hoạt động xây dựng nhà cho thuê đang chậm lại rõ rệt. Dự kiến số căn hộ đa gia đình được khởi công sẽ chỉ tăng dần đến mức 430,000 căn vào năm 2027, thấp hơn nhiều so với giai đoạn bùng nổ hậu đại dịch.
Khả năng chi trả sẽ vẫn là vấn đề chính trong tương lai gần, và không có tín hiệu rõ ràng nào cho thấy giá nhà sẽ có điều chỉnh mạnh.
Doanh số nhà bán sẽ tiếp tục ảm đạm, và thị trường khó hồi phục thực sự cho đến khi lãi suất giảm và thu nhập người dân bắt kịp đà tăng giá.
Trong bối cảnh này, chủ cho thuê là bên hưởng lợi lớn nhất, vì họ có thể tiếp tục tăng giá thuê do nguồn cung nhà để bán bị “đóng băng.”
Capital Economics dự báo tăng trưởng giá thuê sẽ đạt 2% trong năm 2025 và 3.5% trong năm 2026.
Nhìn chung, thị trường nhà ở Mỹ đang đối mặt với cuộc khủng hoảng kéo dài, khi người mua bị cản trở bởi giá cao và lãi suất nặng nề, còn giá thuê thì tiếp tục tăng do thiếu nhà để cho thuê. Sẽ không có phép màu nào xảy ra trong ngắn hạn, đây là một quá trình hồi phục chậm chạp và đầy thử thách.
Tuy vậy, yếu tố then chốt vẫn là khả năng chi trả – điều này tiếp tục định hình hành vi mua nhà ở mọi độ tuổi.
Xu hướng mới: Nhà xây mới ngày càng được ưa chuộng
Berkshire Hathaway HomeServices dự đoán rằng khi nguồn cung ứng tiếp tục tăng lên, giá nhà xây mới sẽ tiến gần hơn với giá nhà cũ.
Khi nhà mới trở nên dễ mua hơn, người mua có thể sẽ ưu tiên những căn nhà xây mới nhờ có nhiều tiện ích và không cần phải sửa sang nhiều.
Dù giá nhà đã tăng đều trong suốt thập niên qua, thì riêng trong giai đoạn hậu COVID-19, giá nhà trung bình đã tăng thêm gần $150,000 so với mức của năm 2019.
Tình trạng mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập vẫn là trở ngại lớn khiến thị trường nhà ở trì trệ. Với người trẻ có ngân sách hạn chế, nhà cũ thường là lựa chọn khả thi hơn.
Tuy nhiên, Berkshire Hathaway HomeServices cho biết khoảng cách giá giữa nhà mới và nhà cũ đang thu hẹp nhanh chóng.
Blog của hãng này viết: “Tin vui cho người mua là khoảng cách giá trung vị (median) giữa nhà mới và nhà cũ đang ngày càng nhỏ lại. Trong năm 2024, giá trung bình nhà mới là $420,000, trong khi nhà cũ ở mức $412,000 – chỉ chênh lệch $8,000.”
Với mức chênh lệch không đáng kể, nhiều người mua có thể nghiêng về phương án chọn nhà mới để hưởng các tiện ích như bảo hành từ nhà xây dựng, và giảm thiểu chi phí sửa chữa ban đầu.
Để tăng tính tiện dụng và thu hút khách hàng, các nhà xây dựng đã thêm nhiều tính năng thực tế vào thiết kế. Cụ thể: 68% nhà mới có hiên trước, và 64% có sân sau, giúp tối ưu hóa không gian sống và làm cho những căn nhà nhỏ trở nên linh hoạt hơn.
Người mua trẻ đòi hỏi nhiều hơn, nhà xây dựng phải thích nghi
Thế hệ người mua trẻ, đặc biệt là thế hệ Millennials, đang tìm kiếm những căn nhà được trang bị những thiết bị thông minh, ưu tiên sự tiện lợi, tiết kiệm thời gian và an toàn.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, các nhà xây dựng đang xoay chuyển chiến lược để chinh phục người mua: tạo ra những căn nhà với giá cả hợp lý, tích hợp công nghệ hiện đại.
Theo Berkshire Hathaway HomeServices, “Các nhà xây dựng đang đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về những căn nhà thông minh và bền vững hơn. Các căn nhà mới sẽ tích hợp nhiều công nghệ thông minh để làm tăng hiệu quả năng lượng, tự động hóa và khả năng kết nối.”
Thiết bị thông minh đang định hình cách nhà mới được xây, đồng thời thay đổi kỳ vọng của người mua đối với các căn nhà cũ hiện đang bán lại.
Một phần tư người Mỹ tin rằng nhà thông minh sẽ trở thành tiêu chuẩn trong vòng 5 năm tới, và hơn 60% cho rằng các tính năng thông minh sẽ làm tăng giá trị căn nhà.
“Người mua hiện kỳ vọng nhà phải có sẵn hệ thống dây điện cho quản lý năng lượng thông minh bằng AI, cùng hệ thống an ninh tiên tiến. Tối thiểu, họ muốn có điều khiển bằng giọng nói và ứng dụng tương thích với Alexa, Google Home hoặc Apple HomeKit.”
Khi nhu cầu về các thiết bị thông minh ngày càng tăng, các nhà xây dựng sẽ phải điều chỉnh thiết kế để đáp ứng với kỳ vọng của người mua nhà hiện nay.
