Tòa tháp văn phòng 22 tầng bằng kính và đá nằm trên con đường chính 350 California Street ở thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California trị giá khoảng $300 triệu vào năm 2019 nhưng nay có thể chỉ còn $60 triệu!
Bức tranh ảm đạm
Trước đại dịch, 350 California Street là nơi có một số bất động sản thương mại đắt nhất thế giới. Hành lang chạy qua trung tâm khu tài chính của thành phố và có nhiều văn phòng cho các ngân hàng và các công ty công nghệ có vai vế cao trong nền kinh tế toán cầu thuê với giá cao ngất ngưởng.
350 California Street trải dài 5.2 dặm từ khu tài chính đến công viên Lincoln Park, là một trong những đại lộ dài nhất và nổi tiếng nhất San Francisco. Con đường chạy qua China Town có các tuyến cáp treo nổi tiếng của thành phố. Nó giao nhau với Montgomery Street, nơi trước năm 2006 nhộn nhịp hoạt động giao dịch cổ phiếu tại Pacific Exchange trên đường Pine Street gần đó.
Theo một nhà môi giới văn phòng, tòa tháp 22 tầng đang được rao bán và sắp tới hạn chốt giá. Các nhà môi giới bất động sản thương mại cho biết giá chót có thể chỉ đạt $60 triệu. Nếu đúng thế, toà nhà đã giảm 80% giá trị trong chỉ bốn năm. Đây là dẫn chứng nữa cho thấy mọi thứ đã trở nên tồi tệ ở San Francisco và đà suy giảm cực đoan giá không gian văn phòng ở đây cũng đại diện cho tình hình địa ốc tại Mỹ nói chung.
Ở mức độ khác nhau, gần như mọi thành phố lớn của Hoa Kỳ đang phải vật lộn với số lượng nhân viên văn phòng giảm mạnh kể từ đại dịch COVID-19, nhưng không có thị trường văn phòng nào bị ảnh hưởng nặng nề hơn San Francisco, vì lý do chi phí cao, quá phụ thuộc vào ngành công nghệ thông tin đói nhân viên một thời và các vấn đề chất lượng cuộc sống như tội phạm và đặc biệt là tình trạng vô gia cư lan tràn.
Nhiều công ty thuê văn phòng nổi tiếng nhất, từ Salesforce Inc đến công ty mẹ của Facebook là Meta Platforms Inc đang tiết giảm chi phí không gian văn phòng bằng cách cho thuê lại thay vì bỏ không chờ hợp đồng thuê hết hạn. Kinh doanh dịch vụ bị ảnh hưởng nặng nề. Không có đủ khách hàng chủ lực nhân viên văn phòng nên nhiều nhà hàng, cửa hiệu bán lẻ, dịch vụ và các doanh nghiệp nhỏ khác phải sa thải nhân viên hoặc đóng cửa.
Thống kê cho thấy, gần 30% diện tích văn phòng của San Francisco bị bỏ trống, cao gấp bảy lần so với tỷ lệ trước đại dịch và là mức tăng không gian trống lớn nhất so với bất kỳ thành phố lớn nào của nước Mỹ (theo công ty dịch vụ bất động sản thương mại CBRE Group Inc). Ngày nay, thật khó để biết giá trị thật của các tòa nhà văn phòng ở khu tài chính của San Francisco, vì các giao dịch không còn nhiều.
Việc chốt giá toà nhà đang rao bán ở 350 California Street sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Toà nhà (xây dựng vào thập niên 1970, sở hữu của chi nhánh MUFG châu Mỹ thuộc Tập đoàn tài chính Mitsubishi UFJ) được xem là phong vũ biểu của thị trường địa ốc hiện nay. Căng thẳng trên thị trường văn phòng không phải là vấn đề chung của nhiều thành phố, ảnh hưởng từ doanh thu thuế, doanh thu của các doanh nghiệp “ăn theo” và tác động tiềm ẩn lên sức khoẻ tài chính, đặc biệt là các ngân hàng khu vực (những chủ nợ lớn của các bất động sản cho thuê).
Theo công ty dữ liệu Trepp Inc, khoảng $80 tỷ các khoản vay liên quan đến các tòa nhà văn phòng tại Mỹ sẽ đáo hạn trong năm nay. Hầu hết cần được tái cấp vốn, nhưng vào thời điểm lãi suất cao và tỷ lệ lấp đầy không gian văn phòng thấp khiến các con nợ không có khả năng thanh toán nên nguy cơ thua lỗ của bên cho vay là rất cao. Gần đây, ngân hàng Wells Fargo cho biết khối lượng các khoản vay được đảm bảo bằng tòa nhà văn phòng được phân loại “nonaccrual” (ngân hàng không hy vọng sẽ được thanh toán đầy đủ cả lãi và gốc) đã tăng lên $725 triệu trong Quý I/2023 so với $186 triệu của Quý IV năm 2022 – Wall Street Journal cho biết.
Tòa tháp văn phòng tại 350 California Street mà CBRE đang rao bán phải đối mặt với một số thách thức cụ thể khi bị trống đến 75% vì người thuê chính, Union Bank chỉ còn sử dụng một số diện tích nhỏ. Ngày nay, không gian trống là một gánh nặng lớn, trái ngược với trước đại dịch, khi các chủ nhà phải mua lại không gian đã cho thuê để cho người khác thuê với giá cao hơn. Bất kỳ ai mua toà nhà văn phòng ở 350 California Street sẽ phải bỏ ra thêm $50 triệu hoặc hơn để cải tạo nội thất và những thay đổi khác mới có thể tìm được người thuê mới. Các tiện nghi như sân thượng và trung tâm thể dục chất lượng spa là tiêu chuẩn phải có trong các tòa nhà chất lượng cao nếu muốn đẩy giá thuê lên cao.
Mark Fawer, một đối tác trong đơn vị giao dịch bất động sản tại công ty luật Greenspoon Marder nhận định: “Bất kể tòa nhà có vấn đề gì, chốt giá quá thấp là tin xấu đối với giới chủ các toà nhà văn phòng ở Hoa Kỳ. Nó nên được xem là hồi chuông cảnh báo giá trị thị trường văn phòng đô thị trên toàn quốc đang lao dốc không phanh, đặc biệt những thị trường nhắm vào các công ty công nghệ và tài chính ngân hàng”.
Vì đâu nên nỗi?
Dù hoạt động kinh doanh trong Quận hạt San Francisco từng bị ảnh hưởng bởi vụ phá sản dot-com năm 2000 và cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, các tòa tháp văn phòng vẫn được lấp đầy không lâu sau đó. Paul Bleeg, một đối tác tại công ty kế toán EisnerAmper LLP trên đường 350 California Street nhớ lại: “Luôn có người đợi ở thang máy. Tôi chưa bao giờ tìm được một chỗ ngồi trên hệ thống giao thông công cộng BART luôn quá tải!”.
Tháng Hai qua, Thị trưởng San Francisco London Breed đã phát động chiến dịch hồi sinh thị trường văn phòng ở trung tâm thành phố và công bố các bước phục hồi sau cuộc ra đi ồ ạt của nhân viên văn phòng. Đề xuất của bà gồm một loạt các ưu đãi về thuế. Nhưng bất kỳ giải pháp tài chính nào cho các vấn đề của thành phố cũng sẽ khó khăn vì chủ sở hữu toà nhà văn phòng thuộc số người đóng thuế nhiều nhất thành phố và thu nhập của họ đang mất đi đáng kể.
Văn phòng kiểm soát viên San Francisco dự báo đến năm 2028 các cơ quan địa phương sẽ mất khoản thuế bất động sản lên tới $1 tỷ chỉ tính riêng từ các tòa nhà cho thuê. Doanh số bán lẻ cũng giảm mạnh ở San Francisco. Bà Breed yêu cầu những người đứng đầu các bộ phận của thành phố chuẩn bị cắt giảm chi tiêu 13% trong hai năm tới để đối phó với thâm hụt ngân sách dự kiến $780 triệu, tương đương 6% tổng doanh thu.
Chất lượng sống ngày càng suy giảm trong thành phố đi kèm với đà giảm của số nhân viên làm việc tại văn phòng. Anthemos Georgiades, Giám đốc điều hành của công ty bất động sản trực tuyến Zumper nhận định: “Có rất nhiều tội ác do thù hận nhắm vào người Mỹ gốc Á nên nhiều người Mỹ gốc Á của công ty chúng tôi không dám đến văn phòng. Đến đầu năm nay, chỉ có khoảng một nửa số nhân viên của Zumper ở San Francisco trở lại văn phòng làm việc của họ tại Transamerica Pyramid gần 350 California Street”.
Sự phụ thuộc của San Francisco vào ngành công nghệ thông tin được xem là thế mạnh trong nhiều năm qua nhưng nay đã trở thành điểm yếu. Big Tech xuống sức gây ra nhiều hệ luỵ. Với lực lượng lao động trẻ và văn hóa doanh nghiệp đang phá vỡ khuôn mẫu cũ truyền thống, các công ty công nghệ như Dropbox Inc và Yelp Inc thông báo chuyển hướng sang làm việc từ xa nhiều hơn nên cần ít không gian văn phòng hơn.
Giải pháp
Giám đốc điều hành và đồng sáng lập Marc Benioff của Salesforce, một cư dân gốc San Francisco thế hệ thứ tư có ông nội phục vụ trong Ban giám sát thành phố, là người ủng hộ công khai cho một loại thuế đặc biệt để hỗ trợ người vô gia cư mà nhiều doanh nghiệp khác phản đối. Trong những năm trước đại dịch, Salesforce trở thành nhà tuyển dụng lớn nhất của San Francisco và đóng đô tại hai tòa tháp mới ở South-of-Market. Nhưng khi nói đến việc quay trở lại văn phòng hoàn toàn, Benioff lại không đồng ý lắm.
Năm nay, Salesforce đã chuyển hướng và bắt đầu áp dụng chính sách quay lại văn phòng chặt chẽ hơn, yêu cầu một số nhân viên phải làm việc tối đa bốn ngày tại văn phòng mỗi tuần. JPMorgan Chase & Co thuê toà nhà trên 560 Mission Street, đã chỉ thị cho các giám đốc điều hành quay lại văn phòng năm ngày một tuần. Những gã khổng lồ công nghệ như Google của Alphabet Inc và Uber Technologies Inc cũng gọi nhân viên trở lại văn phòng một số ngày. Các nhà môi giới cho biết các công ty đầu tư mạo hiểm đầu tư vào lĩnh vực AI đang phát triển nhanh cũng quan tâm đến không gian văn phòng.
Một số chủ nhà đã ký được hợp đồng cho thuê mới với những nhượng bộ lớn. Nếu năm 2019, người thuê ký hợp đồng thuê 10 năm thường chỉ được miễn phí ba tháng tiền thuê, nay có thể là 18 tháng. Theo CBRE, giá thuê văn phòng trung bình là $75.25 một foot vuông trong quý đầu năm nay, so với $88.40 của cùng kỳ năm 2020. Trong khi đó, những người thuê nhà cũng đang cho thuê lại bớt với giá thấp nhất $25 một foot vuông. Elizabeth Hart, Chủ tịch bộ phận cho thuê Bắc Mỹ của công ty dịch vụ bất động sản thương mại Newmark Group Inc than thở: “Số tiền đó chỉ đủ để trả tiền điện, sưởi ấm và các chi phí vận hành tòa nhà khác!”.
