- Lãi suất vay thế chấp mua nhà đã lên đến 7.09% vào ngày 17 Tháng Tám, cao nhất trong hơn 20 năm qua.
Lãi suất cao ảnh hưởng nặng nề đến nhà ở: Người mua không thể mua được nhà và người bán không muốn bán (theo dữ liệu mới công bố ngày 17 Tháng Tám của gã khổng lồ cho vay thế chấp Freddie Mac).
Lãi suất tăng trong một khoảng thời gian dài khiến chi phí vay thế chấp cao hơn đã làm trì trệ thị trường nhà ở.
Người mua, người bán đều chờ đợi
Lần đầu kể từ mùa Thu năm ngoái, lãi suất vay thế chấp cố định trong 30 năm đã tăng trên 7% so với khoảng 5% của năm 2022. Thị trường nhà ở thuộc số khu vực bị ảnh hưởng nặng nề và thấy rõ nhất của chính sách lãi suất cao chống lạm phát của Cục Dự trữ Liên bang (Fed).
Kết quả là một số công ty cho vay thế chấp không thể hoạt động bình thường như cũ, dẫn đến hàng chục ngàn lao động bị sa thải và ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. Các nhà đầu tư lo lắng Fed sẽ tiếp tục tăng lãi suất sau khi các quan chức Fed vẫn nhìn thấy rủi ro lạm phát (theo biên bản cuộc họp được công bố trong tuần này của Fed).
Năm ngoái, khi Fed bắt đầu nâng lãi suất, chi phí vay mua nhà thế chấp tăng cao nhưng nhiều người nghĩ chỉ là tạm thời. Tuy nhiên, một năm rưỡi đã trôi qua, lãi suất vẫn tăng, đẩy lãi suất vay thế chấp đến mức cao nhất, dù đã giảm xuống 6% trong một thời gian ngắn vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023.
Bây giờ, người mua, người bán, nhà đầu tư và người kinh doanh bất động sản đều phải buộc lòng “sống chung” với lãi suất cao kéo dài hơn mong đợi. Nhưng vì nguồn cung có sẵn không còn nhiều, nên các công ty xây dựng vẫn phải đẩy mạnh hoạt động xây dựng bất chấp lãi suất cao.
Trong khi “cầu” đang tăng thì “cung” thụt lùi. Nhiều chủ nhà sợ mất các khoản vay thế chấp lãi suất thấp của ngôi nhà đang ở và phải vay khoản vay đắt hơn nhiều để thay nhà mới. Một số người mua không mua nhà nữa mà đi thuê cho khỏe.
Nhưng ngay cả khi số người mua giảm, nguồn cung thiếu, giá cũng bị đẩy giá lên cao. Những người quyết tâm mua được nhà phải tranh giành số nhà bán ít ỏi có sẵn trên thị trường. Blaine Wheeler, 26 tuổi, và người vợ đã tìm kiếm một ngôi nhà ở Lee’s Summit, Missuri trong sáu tháng qua với số tiền có từ $250,000 đến $350,000, nhưng không thể kiếm được ngôi nhà giá đó.
Khi một ngôi nhà rao bán xuất hiện trên thị trường, lập tức sẽ thu hút rất nhiều người muốn mua. Wheeler, một nhà tuyển dụng cho ngành năng lượng, cho biết: “Tình hình gần như đã đi đến mức nếu không nhanh chân bạn sẽ chắc chắn thua cuộc. Nhưng chúng tôi không muốn đưa ra một quyết định vội vã mà có thể phải hối hận dù rất muốn có một ngôi nhà!”. Giá nhà trung bình có sẵn đã vượt quá $410,000 trong Tháng Sáu (theo dữ liệu mới nhất của Hiệp hội Môi giới Quốc gia-National Association of Realtors-NAR), giảm nhẹ so với mức đỉnh một năm trước đó, nhưng vẫn là mức giá cao thứ hai từng được ghi nhận.
Cơ hội giảm dần
Arnell Brady II, nhân viên cho vay thế chấp cấp cao của Bay Equity Home Loans nhận định: “Hầu hết người tiêu dùng đều bị đẩy ra ngoài cuộc. Họ đang đợi thị trường cải thiện trước khi quay trở lại.”
Vài năm trước, trong đỉnh điểm của đại dịch, lãi suất thế chấp đã giảm xuống mức thấp kỷ lục dưới 3% nên đã tạo ra một làn sóng tranh mua khiến giá tăng mạnh trên khắp Hoa Kỳ. Các thành phố như Phoenix và Las Vegas chứng kiến tốc độ tăng ngoạn mục của giá nhà khi có nhiều người mua từ nơi khác đến. Khi lãi suất tăng liên tục và người lao động quay trở lại nơi làm việc, một số thị trường địa ốc nóng nhất hạ nhiệt nhanh.
Theo NAR, giá nhà trung bình ở thủ phủ Austin của tiểu bang Texas đã giảm 19% trong Quý II/2023 so với năm 2022 và ở San Francisco đã giảm 11%. Trong lĩnh vực nhà ở, lãi suất vay thế chấp tăng lên nhanh chóng. Những người đi vay mua một căn nhà trị giá $500,000 với khoản thanh toán trước 20% ($100,000) nếu chịu lãi suất vay thế chấp 4%, họ sẽ phải trả khoảng $290,000 tiền lãi trong 30 năm cho khoản vay $400,000 còn lại (theo tính toán của Bankrate.com). Với lãi suất thế chấp 7%, người đi vay sẽ phải trả đến $560,000 tiền lãi.
Năm ngoái, Stephen Williams có ý định bán ngôi nhà của mình ở Redwood City, California khi ông quyết định chuyển về phía Nam cách đó một tiếng rưỡi đi xe hơi để sống gần con gái mình hơn. Nhưng một đại lý bất động sản đưa ra mức giá bán quá thấp, vì vậy ông chọn cho thuê, thay vì bán. Năm nay 80 tuổi, ông đang sử dụng tiền cho thuê ngôi nhà của mình để trả tiền thuê nhà ở thành phố Pacific Grove. “Tôi chỉ bán ngôi nhà nếu giá tăng trở lại trong vài năm tới. Hiện nay tôi chưa cần tiền,” ông nói.
Những người chọn không bán nhà như Williams đã giúp làm giảm số nhà bán, áp lực lên nguồn cung.
Theo NAR, doanh số bán nhà đang ở, chiếm phần lớn thị trường nhà, trong Tháng Sáu đã giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Khi nguồn cung nhà đang ở thấp, người mua phải chuyển sang những ngôi nhà mới xây dựng. Tuy nhiên, bùng nổ số nhà mới xây vẫn không bù đắp nỗi thiếu hụt nhà bán trên thị trường.
Theo NAR, Tháng Sáu có ít hơn 1.1 triệu căn nhà được bán hoặc ký hợp đồng, thấp hơn gần 14% so với cùng kỳ năm 2022. Karen Peterson, 67 tuổi đã lên kế hoạch trong nhiều năm để mua ngôi nhà ở một thành phố có chi phí thấp hơn sau khi bà nghỉ việc ở New York. Do không thể tìm thấy bất cứ thứ gì trong khoảng giá từ $110,000 đến $120,000 ở Milwaukee, bà chuyển sang ký hợp đồng thuê căn hộ 12 tháng vào mùa xuân này. Nhưng Peterson lo lắng: “Nếu thị trường không hạ nhiệt khi hạn thuê hết, tôi sẽ vất vả với tiền thuê tăng trong khi thu nhập cố định. Từng hy vọng có nhiều cơ hội sở hữu một ngôi nhà hơn khi về hưu, nhưng nay tôi cảm thấy cơ hội không còn nữa. Có thể tôi sẽ không bao giờ mua được nhà!”.
