Dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An (The Global City) tại TP. Thủ Đức, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) làm chủ đầu tư, trải rộng trên diện tích 117ha với quy mô lớn, bao gồm 1,850 căn nhà thấp tầng và 8,530 căn hộ chung cư.
Trong đó, phân khu nhà phố liền kề có sân vườn, với mã số từ LK1 đến LK15, gồm 915 căn, đang là tâm điểm của một vụ việc tranh chấp phức tạp. Nhiều khách hàng tố cáo nhân viên Techcombank đã trực tiếp môi giới và giới thiệu dự án này, dẫn đến những hậu quả tài chính nghiêm trọng.
Masterise Agents chiếm giữ tiền của khách hàng như thế nào?
Masterise Agents (MA), công ty con được giao nhiệm vụ môi giới cho dự án Global City, có hành vi vi phạm pháp luật và gây thiệt hại nghiêm trọng cho khách hàng. Mặc dù luật Bất Động Sản Việt Nam đã có quy định rất rõ về việc huy động vốn bất động sản, nhưng MA cấu kết cùng với chủ đầu tư là công ty SDI và Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank – TCB) để tiến hành thu tiền của khách hàng theo một lộ trình tinh vi để chiếm đoạt số tiền này.
Cụ thể, khi khách hàng mua nhà sẽ phải ký một văn bản thỏa thuận dịch vụ với bà Thái Kim Phụng, tổng giám đốc MA, để công ty cung cấp các dịch vụ như giới thiệu, tư vấn, chính sách, giá bán,… về các sản phẩm tại The Global City với mức phí dịch vụ là 0.5% giá trị sản phẩm.
Mặc dù luật Bất Động Sản Việt Nam không cho phép công ty môi giới thu tiền đặt cọc và tiền thanh toán bất động sản, nhưng công ty MA lại yêu cầu khách hàng đóng tiền theo 3 đợt, được gọi là “tiền đặt cọc”: 10% vào ngày ký thỏa thuận, 80% sau đó một tháng và 10% còn lại sau hai tháng. Trong khi đó, theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư không được huy động vốn lần đầu, tức tiền đặt cọc, không thể quá 30% giá trị tài sản.
Trước đó, khách hàng thậm chí đã phải đóng một khoản tiền không hoàn lại khoảng 1 tỷ đồng cho mỗi căn hộ. Đáng lưu ý, MA đã cố tình che giấu thông tin SDI là chủ đầu tư thực sự của dự án, khiến khách hàng lầm tưởng dự án thuộc Masterise Homes và tin tưởng rằng đang giao dịch với chính chủ đầu tư. Hành vi này đã bị Sở Xây Dựng TP.HCM xử phạt hành chính vào ngày 28 Tháng Ba 2024 khi được chính các khách hàng của dự án Global City tố cáo.
Sau khi khách hàng đóng đủ tiền cho công ty MA và nhận được xác nhận, họ sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư SDI. Tuy nhiên, thay vì ký hợp đồng mua bán thông thường, SDI lại ký hợp đồng vay tiền với khách hàng, dùng chính căn hộ làm tài sản đảm bảo. Đây được xem là một hình thức lách luật, bởi chủ đầu tư không được phép huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Đến lúc này sau khi ký xong các văn bản thỏa thuận, hợp đồng mua bán, nhất là có giấy xác nhận đã đóng đủ tiền, khách hàng vẫn nghĩ rằng mình đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, khi một số khách hàng liên hệ chủ đầu tư SDI để xác nhận việc thanh toán và yêu cầu xuất hóa đơn, mặc dù SDI xác nhận đã nhận đủ tiền nhưng giấy xác nhận lại từ công ty môi giới MA, chứ không phải bên đúng ra được nhận là chủ đầu tư SDI. Nhận thấy dấu hiệu bất thường, nhiều khách hàng đã liên hệ với công ty môi giới MA để yêu cầu làm rõ vấn đề, nhưng bà Phạm Thị Mỹ Linh, đại diện MA, và ông Nguyễn Đức Duy, đại diện Techcombank chi nhánh Sài Gòn, né tránh cung cấp thông tin và không chứng minh được việc MA đã chuyển tiền cho SDI.
Không những vậy, SDI sau đó còn gửi văn bản yêu cầu khách hàng thanh toán toàn bộ tiền mua nhà và tiền phạt chậm thanh toán, mặc dù khách hàng đã thanh toán đầy đủ cho MA. Khách hàng yêu cầu MA chuyển tiền cho SDI nhưng MA không thực hiện. Hành vi này cho thấy công ty môi giới MA đã chiếm giữ tiền của khách hàng một cách trái phép cũng như có dấu hiệu cấu kết với SDI và Techcombank để gây thiệt hại cho khách hàng, đẩy họ vào tình trạng nợ xấu ngân hàng và có nguy cơ mất nhà.
Techcombank cấu kết môi giới Masteries Agents quăng thòng lọng bẫy khách hàng
Nếu khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà sẽ được hướng dẫn vay tại Techcombank. Điều đáng nói là cả Tập đoàn Masterise (công ty mẹ của SDI), công ty môi giới MA và chủ đầu tư SDI đều có liên quan đến Techcombank, tạo nên một mối quan hệ phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Cụ thể, Tháng Bảy 2019, tập đoàn Masteries Group, tiền thân là Thảo Điền Investment đã thành lập Công ty CPĐT Masterise hoạt động chính trong lĩnh vực tư vấn và hỗ trợ kinh doanh; và Công ty TNHH Phân phối Masterise Retail tham gia hoạt động bán lẻ trong các cửa hàng kinh doanh tổng hợp.
Đến tháng Hai 2020, Masteries Group thành lập thêm Công ty TNHH Môi giới Masterise, hay chính là MA, cùng với 5 công ty khác trong hệ sinh thái Masteries là, Masterise Center, Masteries Hotels, Masteries World và Masteries Services. Đáng chú ý, cả 6 công ty thuộc họ “Masterise” thành lập trong tháng Hai 2020 nêu trên đều có vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng, và cùng có người đại diện ủy quyền toàn bộ phần vốn góp là bà Nguyễn Hương Liên.
Bà Liên là vợ của ông Hồ Anh Ngọc, em trai của ông Hồ Hùng Anh – Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Techcombank. Bà Liên sau đó đã đồng loạt chuyển giao lại vai trò đại diện này cho ông Trần Quốc Hoài, phó tổng giám đốc kiêm giám đốc khối pháp chế của Masterise Group, và cũng là pháp chế bán thời gian tại Techcombank AMC. Trong khi đó, chồng bà Liên là ông Hồ Anh Ngọc từng giữ chức vị trí phó chủ tịch kiêm tổng giám đốc Masteries Group trong giai đoạn 2011 đến Tháng Bảy 2012.
Tháng Tư 2020, Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Masterise Property chuyên tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất được thành lập. Tổng Giám Đốc Phan Thị Ánh Tuyết của Masterise Group, hiện là người đại diện pháp luật của Masterise Homes, và nhiều công ty mang thương hiệu “Masterise” trong hệ sinh thái này. Vì thế, có thể nói rằng, Masteries Group thực tế là một tập đoàn con trong lĩnh vực bất động sản, được sở hữu chi phối và điều hành bởi Techcombank.
Tiếp tục chuỗi hành vi vi phạm pháp luật và gây thiệt hại cho khách hàng, Techcombank có những quyết định khó hiểu trong việc cấp tín dụng và xử lý tài sản đảm bảo, cho thấy sự tiếp tay cho hành vi chiếm dụng vốn của MA.
Trong hợp đồng tín dụng với khách hàng, Techcombank chấp nhận “Văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng và công ty môi giới MA làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Đây là một điều bất thường và khó chấp nhận, bởi “Văn bản thỏa thuận” về bản chất chỉ là thỏa thuận dịch vụ, không phải là tài sản có giá trị đảm bảo cho khoản vay lớn như vậy. Hành động này của Techcombank đặt ra câu hỏi về tính minh bạch và sự cẩn trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Sau khi khoản vay được thông qua, khách hàng ký hai văn bản “Đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ” theo mẫu của Techcombank. Đáng chú ý, toàn bộ số tiền này được chuyển vào tài khoản của MA tại Techcombank. Điều này càng làm rõ hơn sự liên kết chặt chẽ giữa Techcombank và MA trong việc tạo điều kiện cho MA chiếm dụng vốn của khách hàng.
Một điểm đáng lưu ý nữa là tại thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng và văn bản thỏa thuận, dự án Global City chưa được phép huy động vốn. Phải đến ngày 28 Tháng Sáu 2022, tức 18 ngày sau, Sở Xây Dựng TP.HCM mới có văn bản số 7742, cho phép dự án huy động vốn. Vậy mà Techcombank vẫn đồng ý giải ngân cho khách hàng trước thời điểm này, cho thấy sự tắc trách và vi phạm quy định của pháp luật.
Văn bản 7742 cũng cho biết SDI đã thế chấp dự án Global City, bao gồm 915 căn nhà liền kề có sân vườn tại Techcombank. Điều này có nghĩa là Techcombank đã chấp nhận thế chấp tài sản mà chính ngân hàng này đã nhận thế chấp trước đó và chưa giải chấp.
Chưa dừng lại ở đó, khi khách hàng vay tiền tại Techcombank để thanh toán cho công ty MA, căn nhà của họ một lần nữa bị đem ra thế chấp, lần này là để đảm bảo cho khoản vay.
Nhưng hành vi lừa đảo trắng trợn nhất nằm ở việc, khi khách hàng phát hiện công ty môi giới MA chưa chuyển tiền cho SDI và yêu cầu MA thực hiện nghĩa vụ, Techcombank đã giở trò. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng về thủ tục pháp lý, Techcombank yêu cầu khách hàng ký một hợp đồng vay mới, khiến khách hàng lầm tưởng hợp đồng vay cũ đã được thay thế. Thực tế, Techcombank vẫn giữ nguyên hợp đồng vay ban đầu, khiến khách hàng gánh khoản nợ gấp đôi mà không hề hay biết.
Như vậy, cùng một căn nhà, khách hàng đã bị “dính” đến ba lần thế chấp: lần đầu bởi SDI, lần hai khi vay tiền mua nhà – đã là hành vi lừa đảo, và lần ba bởi thủ đoạn “gài bẫy” tinh vi, thâm độc của Techcombank. Hành vi này phơi bày sự cấu kết và mưu mô trắng trợn của Techcombank, SDI và MA, biến khách hàng thành nạn nhân của một trò lừa đảo tinh vi, đẩy họ vào cảnh nợ nần chồng chất.
Những hành vi này cho thấy Techcombank không chỉ tiếp tay mà còn cố tình tạo điều kiện cho MA chiếm dụng và sử dụng sai mục đích vốn của khách hàng, gây thiệt hại nghiêm trọng cho họ. Việc Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo không hợp lệ, giải ngân khi dự án chưa được phép huy động vốn, và nhiều lần thế chấp cùng một tài sản cho thấy sự thiếu chuyên nghiệp và vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật trong hoạt động ngân hàng.
Cách thức SDI ‘đồng lõa’ với Masterise Agents và Techcombank để lừa khách hàng
Những hành vi của chủ đầu tư SDI càng làm rõ hơn sự cấu kết giữa SDI, MA và Techcombank nhằm chiếm dụng vốn và gây thiệt hại cho khách hàng.
Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) được thành lập vào năm 1999. Trong suốt nhiều năm, SDI được biết đến là thành viên của tập đoàn Him Lam. Siêu dự án này cũng được giới thiệu rộng rãi với tên gọi Him Lam Bình An. Sau đó, sang đầu năm 2020, dự án này đổi chủ sang cho nhóm Vạn Thịnh Phát và sau đó chỉ một năm rưỡi, tức giữa năm 2021, SDI Corp đã được bán cho Masteries Group và đổi tên thành Global City như hiện nay.
Mặc dù dự án Global City chỉ được phép huy động vốn từ ngày 28 Tháng Sáu 2022, nhưng từ trước đó, SDI đã ủy quyền cho MA thu tiền đặt cọc và thậm chí là toàn bộ số tiền mua nhà từ khách hàng nhưng vẫn dưới hình thức là “tiền đặt cọc.” Hành vi này vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật về việc huy động vốn bất động sản hình thành trong tương lai. Việc “vẽ” ra các chiêu thức để khách hàng đóng đủ 100% giá trị căn hộ càng cho thấy sự cố ý lách luật và chiếm dụng vốn của khách hàng.
Đáng ra theo đúng trách nhiệm mà công ty đã ký kết trong văn bản thỏa thuận với khách hàng, công ty môi giới MA phải chuyển tiền mà khách hàng đã thanh toán cho SDI. Tuy nhiên, công ty MA lại không thực hiện yêu cầu này. Hậu quả là chủ đầu tư SDI đã gửi văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng mua bán nhà với khách hàng vào cuối Tháng Tư 2024 với lý do khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán mặc cho sự phản đối của khách hàng.
Rõ ràng, SDI đã ủy quyền cho MA thu tiền từ khách hàng và biết rõ về thỏa thuận giữa khách hàng và MA về việc chuyển tiền vì chính SDI có xác nhận với khách hàng. Vì vậy, sự việc SDI đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán với lý do khách hàng chưa thanh toán cho thấy sự cấu kết giữa SDI và MA nhằm biến khách hàng thành người vi phạm hợp đồng, từ đó chiếm dụng số tiền đã thanh toán.
Những dấu hiệu này đặt ra nghi vấn về việc liệu Techcombank có cố tình sử dụng công ty môi giới MA như một công cụ để huy động vốn trái phép và sử dụng sai mục đích số tiền khổng lồ có thể lên tới 100,000 tỷ đồng. Việc khách hàng thanh toán đủ 100% giá trị căn hộ nhưng vẫn không được nhận nhà càng củng cố thêm nghi ngờ về việc “một căn hộ được bán cho nhiều người” bởi MA và SDI.
Đây là một hành vi lừa đảo nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng và làm xói mòn niềm tin vào thị trường bất động sản.
