Người đầu tư tiếp tục tạo ảnh hưởng tới doanh số nhà ở California năm nay, 36% nhà mua ở California 6 tháng đầu năm 2025 để đầu tư. Chuyên gia nhật báo The Orange County Register phân tích dữ liệu công ty Cotality – tên mới của CoreLogic – nghiên cứu 26 vùng đô thị ở California và doanh số nhà biệt lập xem nhà nào mua để ở hay để đầu tư. Nhà mua để đầu tư là nhà để cho thuê hoặc là căn nhà thứ nhì.
Trong sáu tháng đầu năm 2025, 36% nhà mua ở California là để đầu tư – tăng nhẹ so với 31% suốt năm 2024 và tăng mạnh so với 16% năm 2020, năm mà đại dịch COVID-19 làm trì trệ nền kinh tế.
Còn trong 18 tháng qua, trung bình 34% nhà mua ở California là để đầu tư, trong khi từ năm 2015 tới 2023, tỉ lệ này chỉ 21%.
Số nhà được mua để đầu tư tăng vọt có lẽ do nhà đầu tư có nhiều tiền, giúp họ mua được nhà ở tiểu bang vốn có giá nhà đắt đỏ tới mức nhiều người không mua nổi để ở.
Nhìn chung, doanh số nhà ở California qua đã giảm mạnh. Ba năm qua, doanh số nhà ở tiểu bang này đi theo hướng tương tự thời khủng hoảng tài chính năm 2008.
Tuy nhiên, nếu số người mua nhà để đầu tư ít hơn nhiều, có thể giá nhà California sẽ tụt dốc.
Đó sẽ là tin xấu cho tất cả chủ nhà, dù mua để đầu tư hay không. Công ty cho vay tiền mua nhà cũng sẽ không vui, vì người mua sẽ vay tiền ít hơn. Nhưng hầu hết người muốn mua nhà sẽ vui. Có thể họ sẽ bớt tranh giành khi mua nhà. Ngoài ra, có thể giá nhà giảm sẽ giúp doanh số tăng trở lại.
Cần nhắc lại, tính tới giữa năm 2025, chỉ 15% gia đình ở California đủ tiền mua căn nhà giá trung bình, theo Hiệp Hội Nhân Viên Địa Ốc California.
Giá nhà đang lao dốc tại một nửa số thị trường lớn nhất nước Mỹ, theo một báo cáo mới đây, đã làm dấy lên lo ngại về nguy cơ bong bóng nhà đất sắp vỡ tung. Số người bán buộc phải hạ giá nhiều ở mức kỷ lục để nhằm lôi kéo người mua vốn đang “chùn bước” vì lãi suất vay thế chấp tăng vọt cộng với bất ổn kinh tế.
Theo báo Daily Mail, riêng trong Tháng Bảy, có tới 27.4% số nhà rao bán bị giảm giá, tỷ lệ cao nhất từng được công ty môi giới địa ốc Zillow ghi nhận kể từ khi bắt đầu thu thập dữ liệu hàng tháng vào năm 2018.
Điều này kéo giá nhà giảm theo năm tại 25 trong số 50 thành phố lớn nhất nước Mỹ, chủ yếu ở miền Nam và miền Tây. Đặc biệt, Florida và Texas – vốn từng là quê hương của những “thành phố bùng nổ” – nay lại chứng kiến giá nhà lao dốc nhanh nhất trong năm qua.
Tampa giảm 6.2%, Austin giảm 6%, Miami giảm 4.6%, Orlando giảm 4.3% và Dallas giảm 3.9%, theo Zillow. “Những khu vực có mức điều chỉnh giá mạnh nhất cũng là nơi nguồn cung nhà tăng nhanh nhất so với giai đoạn trước đại dịch,” kinh tế gia cấp cao của Zillow, Kara Ng, cho biết.
Tại miền Nam, cơn sốt nhà ở thời đại dịch nay có khả năng sụp đổ vì số lượng nhà xây mới quá nhiều, dẫn đến cán cân nguồn cung vượt xa cầu. Top 5 khu vực có giá nhà giảm mạnh nhất năm qua – trừ Miami – đều nằm trong nhóm dẫn đầu về số giấy phép xây dựng từ 2020 đến 2024.
Khi nhu cầu tăng vọt trong đại dịch, các công ty xây dựng tại đây phản ứng nhanh nhất vì có ít rào cản về quy hoạch đất. Nhưng giờ đây, thị trường những nơi này lại ngập trong nguồn cung khi nhà xây mới được tung ra ồ ạt, trái lại người mua không mặn mà.
Tại Florida, tình hình càng nghiêm trọng do khủng hoảng chung cư ngày càng lớn và phí bảo hiểm tăng vọt vì rủi ro thiên tai, khiến chủ nhà khó bán được nhà. Theo Zillow, tình trạng hạ giá phổ biến nhất ở miền Nam và khu vực miền núi, khi nhiều chủ nhà buộc phải bán đổ bán tháo.
Ở một số nơi, việc giá giảm giúp khôi phục phần nào khả năng chi trả đã mất trong giai đoạn giá tăng sốc vào thời đầu đại dịch. Tuy nhiên, người mua vẫn gặp rào cản lớn tại các thành phố ven biển đắt đỏ như San Francisco và San Diego.
Với nhóm khách mua giàu có, tình hình này lại tạo lợi thế cho họ trong đàm phán, bởi chi phí cao và kinh tế bấp bênh đã giúp họ loại bớt nhiều đối thủ cạnh tranh. Trong khi lo ngại về cú sụp đổ giá nhà lan rộng ở một số khu vực, thì nhiều thành phố khác vẫn ghi nhận giá nhà tiếp tục tăng.
Giá trị nhà tăng trong năm qua tại 25 thị trường lớn, chủ yếu ở vùng Trung Tây và Đông Bắc. “Nhu cầu vẫn cao, nhất là ở những nơi có giá phải chăng, nhưng các quy định xây dựng lại hạn chế các dự án mới và hạn chế cho phép xây dựng mật độ cao hơn,” Kara Ng nói. “Nhiều người bán cũng không có nhiều lựa chọn để nâng cấp, và lượng nhà cũ tại nhiều thành phố vẫn thấp hơn mức trung bình trước đại dịch.”
Cleveland, Ohio ghi nhận giá trị nhà tăng 4.7% trong năm tính đến Tháng Bảy – cao nhất nước Mỹ. Hartford, Connecticut tăng 4.5%, Louisville, Kentucky tăng 3.9%, Detroit, Michigan tăng 3.8%, còn Buffalo, New York tăng 3.7%.
Tuy nhiên, những mức tăng này vẫn khá khiêm tốn so với đà tăng hai con số điên cuồng cách đây 3-4 năm.
Diễn biến này đến sau khi Zillow đảo ngược dự báo hồi đầu năm, cho rằng thị trường nhà đất Mỹ về mặt tổng thể sẽ giảm giá vào 2025.
Trong báo cáo Tháng Năm, các kinh tế gia của Zillow dự đoán giá nhà trung bình quốc gia sẽ giảm 0.9% trong giai đoạn từ Tháng Tư, năm 2025 đến Tháng Tư, năm 2026. Nếu đúng, đây sẽ là lần đầu tiên giá trị nhà giảm tổng thể kể từ năm 2011.
Đây là sự thay đổi lớn so với dự báo trước đó, khi Zillow từng kỳ vọng giá nhà năm nay sẽ tăng 2.9%.
(Ng.Tr – Th.Long)
