Thị trường địa ốc ở nhiều nơi tại Mỹ đang hạ nhiệt, với nhiều người bán phải làm điều không tưởng, đó là hạ giá nhà để thu hút người mua. Nhưng, San Francisco có vẻ dường như không nhận được “thông báo” đó.
Báo San Francisco Chronicle ngày 12 Tháng Mười trích dẫn báo cáo mới đây của Redfin cho thấy, gần 17% nhà niêm yết tại Mỹ trong Tháng Tám đã giảm giá, mức cao nhất cho tháng này kể từ năm 2012.
Tuy nhiên, con số này chỉ là 12% tại khu vực đô thị San Francisco, gồm hai quận hạt là San Francisco và San Mateo, thấp thứ ba trong số các đô thị lớn ở Mỹ, chỉ sau New York và Newark, New Jersey.
Thị trường nhà ở Vùng Vịnh đang chứng kiến “động lực kép.” Dù giá nhà trong khu vực có giảm, nhưng nhiều người bán vẫn giữ nguyên giá. Thêm vào đó, cơn sốt trí tuệ nhân tạo (AI) ở San Francisco, vốn đã đẩy giá thuê lên cao khi nhân viên công nghệ cạnh tranh mua nhà, nay lại có thể càng làm khó người mua hơn trong việc thương lượng.
Nhiều người bán hy vọng: giá nhà có thể tăng, vậy tại sao không giữ nhà chờ cơ hội tốt hơn?
Nhưng khác với đầu thập niên này, tâm lý lạc quan đó không lan ra khỏi Vùng Vịnh.
Khu vực đô thị San Jose, gồm các quận Santa Clara và San Benito, có tỷ lệ hạ giá nhà cao hơn một chút so với mức trung bình quốc gia, đánh dấu sự thay đổi đáng kể cho một trong những thị trường địa ốc “nóng” nhất nước Mỹ.
Phân tích của Redfin bao gồm nhà biệt lập, condo và townhouse đang rao bán, bất kể việc hạ giá có xảy ra trong Tháng Tám hay không.
Nếu người bán ở khu vực đô thị San Francisco hạ giá, thì mức giảm thường không lớn, trung bình chỉ vào khoảng 6%, hoặc dưới $100,000, theo dữ liệu Redfin.
Các căn nhà biệt lập ở San Francisco, vốn thường được coi là hấp dẫn hơn so với condo, dường như là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hạ giá thấp trong khu vực đô thị. Dù dữ liệu giảm giá theo từng thành phố chưa có, nhưng Redfin cho biết 2/3 số nhà bán ở San Francisco đã được bán cao hơn giá niêm yết trong Tháng Tám, cao nhất trong toàn bộ các quận ở Vùng Vịnh.
Nhiều người bán cũng ngại giảm giá vì sợ bỏ lỡ cơ hội có lời lớn hoặc không chấp nhận bán lỗ. Một phân tích khác của Redfin trong mùa Hè này cho thấy gần 1/5 số căn nhà rao bán ở khu vực đô thị San Francisco có nguy cơ phải bán thấp hơn giá lúc mua, tỷ lệ cao nhất trên toàn nước Mỹ.
Báo cáo này cho thấy phần lớn thành phố vẫn chưa phục hồi sau đợt sụt giảm giá nhà trong đại dịch, điều mà nhiều người bán hy vọng rằng đợt suy trầm đã qua.
Dù người bán có thể không hạ giá, nhưng họ cũng chưa tăng giá, ít nhất là chưa. Giá nhà trung bình ở San Francisco và San Mateo hầu như giữ nguyên so với năm ngoái, theo dữ liệu từ Zillow. Tại San Francisco, giá trung bình $1.24 triệu vẫn thấp hơn khoảng $100,000 so với mức trước đại dịch, chưa kể yếu tố lạm phát.
Tuy nhiên, có những dấu hiệu khác cho thấy thị trường nhà ở San Francisco đang “nóng” lên. Số lượng giao dịch nhà ở San Francisco tăng mạnh trong Tháng Chín so với năm trước, trong khi số nhà rao bán mới giảm, theo Patrick Carlisle, một phân tích gia thị trường của công ty môi giới Compass.
Người bán hạ giá, cơ hội cho người mua
Thị trường nhà ở Mỹ hiện đang trong “vòng xoáy giảm phát và lạm phát chậm lại,” theo Nick Gerli, phân tích gia địa ốc và là người sáng lập nền tảng phân tích Reventure App, tạp chí Newsweek.
“Tốc độ tăng giá nhà trên toàn nước Mỹ gần như bằng không so với cùng kỳ năm trước, và hiện giá nhà đang giảm ở gần một nửa số tiểu bang,” Gerli chia sẻ trong một video trên YouTube. “Trong khi đó, tốc độ tăng giá thuê nhà rơi xuống mức chậm nhất trong 14 năm, cho thấy nhà tồn kho đang dồn ứ khắp thị trường địa ốc.”
Gerli cho rằng sự kết hợp này có thể báo hiệu đang bên “bờ vực sụt giảm lớn,” khi ông dự đoán giá nhà sẽ tiếp tục giảm vào năm sau.
Năm nay thị trường ì ạch khi người mua rút lui do các vấn đề về khả năng chi trả, bao gồm giá nhà cao, chi phí vay lớn và phí bảo hiểm nhà tăng. Lượng nhà tồn kho vì thế tăng mạnh trên toàn quốc, mang lại nhiều lựa chọn cho người mua và tăng sức mạnh thương lượng.
Theo Redfin, Tháng Tám có hơn 2.1 triệu căn nhà được rao bán, tăng 10.5% so với cùng kỳ năm trước. Cùng tháng, doanh số giảm 2.2% và thời gian trung bình một căn nhà trên thị trường trước khi ký hợp đồng tăng thêm tám ngày.
Dù nhu cầu và doanh số đều chậm lại, giá bán trung bình của một căn nhà điển hình ở Mỹ vẫn tăng. Trong tháng Tám, giá nhà trung vị (median) là $439,198, tăng 1.5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây là mức tăng theo năm chậm nhất trong nhiều tháng, dấu hiệu của hiện tượng được Gerli gọi là giảm tốc lạm phát (disinflation).Năm nay thị trường ì ạch khi người mua rút lui do các vấn đề về khả năng chi trả, bao gồm giá nhà cao, chi phí vay lớn và phí bảo hiểm nhà tăng. Lượng nhà tồn kho vì thế tăng mạnh trên toàn quốc, mang lại nhiều lựa chọn cho người mua và tăng sức mạnh thương lượng.
Theo Redfin, Tháng Tám có hơn 2.1 triệu căn nhà được rao bán, tăng 10.5% so với cùng kỳ năm trước. Cùng tháng, doanh số giảm 2.2% và thời gian trung bình một căn nhà trên thị trường trước khi ký hợp đồng tăng thêm tám ngày.
Dù nhu cầu và doanh số đều chậm lại, giá bán trung bình của một căn nhà điển hình ở Mỹ vẫn tăng. Trong tháng Tám, giá nhà trung vị (median) là $439,198, tăng 1.5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây là mức tăng theo năm chậm nhất trong nhiều tháng, dấu hiệu của hiện tượng được Gerli gọi là giảm tốc lạm phát (disinflation).
