Trong thời kỳ đại dịch, người mua nhà đã quen với mức lãi suất thế chấp thấp dưới 3%, khiến việc sở hữu nhà tưởng chừng trong tầm tay. Nhưng trong hai năm trở lại đây, may mắn ấy không còn nữa.
Tạp chí Fortune cho hay, vào cuối năm 2023, lãi suất thế chấp chạm đỉnh 8%. Hiện nay, theo Mortgage News Daily, lãi suất cố định cho khoản vay thế chấp kỳ hạn 30 năm là 6.19%. Tuy nhiên, các kinh tế gia và giới địa ốc cảnh báo con số này khó giảm đáng kể trong tương lai gần. Tệ hơn nữa, một số chuyên gia cho rằng mức lãi suất đủ thấp để khiến nhà ở “vừa túi tiền” trở lại là điều không thể đạt được
Theo phân tích gia Anushna Prakash của Zillow, để một căn nhà điển hình có thể trở nên “hợp túi tiền” với người mua trung bình, lãi suất thế chấp phải giảm xuống còn 4.43%. Nhưng “mức giảm sâu như vậy hiện nay hoàn toàn phi thực tế,” Prakash viết. Bà cũng cho biết, ngay cả khi lãi suất là 0%, việc mua một căn nhà bình thường ở New York, Los Angeles, Miami, San Francisco, San Diego hay San Jose vẫn là điều bất khả thi.
Công ty Berkshire Hathaway HomeServices của tỷ phú Warren Buffett cũng cho biết trong một báo cáo hồi đầu Tháng Bảy rằng lãi suất thế chấp là một trong những rào cản lớn nhất đối với cả người mua và người bán nhà.
“Nhiều chủ nhà không muốn bán vì sẽ phải từ bỏ mức lãi suất thấp mà họ đã chốt được,” theo Berkshire Hathaway HomeServices. “Đối với họ, ngay cả khi giá nhà tăng mạnh cũng không thể bù đắp cho việc phải đi vay lại với mức lãi suất cao hơn nhiều.”
Hiện tượng này được gọi là “còng tay vàng” – hay “hiệu ứng khóa chặt lãi suất.” Nói cách khác, chủ nhà không có động lực bán đi căn nhà hiện tại dù muốn chuyển chỗ ở, bởi vì họ sẽ phải đánh đổi mức lãi suất thấp đã ký được từ nhiều năm trước.
Điều này kéo theo hàng loạt hệ luỵ trên thị trường địa ốc, đặc biệt là tình trạng tồn kho. Theo ResiClub, lượng nhà xây xong nhưng chưa bán được của các nhà thầu hiện đạt mức cao nhất trong 16 năm qua. Dữ liệu từ Parcl Labs – nền tảng phân tích địa ốc – cho thấy số lượng nhà rao bán trong mùa Hè vừa qua tăng lên 3.06 triệu căn, tức tăng 4.9% so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, nhiều người bán cũng rút niêm yết nhà khỏi thị trường sau khi rao quá lâu mà không có người mua.
“Nhà rao bán đang nằm trên thị trường lâu hơn gần 3 tuần so với năm ngoái,” kinh tế gia cấp cao Jake Krimmel của Realtor.com nói với Fortune. “Đó là dấu hiệu cho thấy người bán vẫn cố neo giá ở mức thời kỳ đại dịch, dù thị trường đã không còn ‘nóng bỏng’ như trước.”
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa nước Mỹ đang dư thừa nhà ở. Trên thực tế, nước Mỹ vẫn còn thiếu hàng triệu đơn vị nhà ở. Vấn đề là không đủ người có khả năng mua nhà.
Các yếu tố chi phối khả năng chi trả nhà ở
Dù lượng tồn kho tăng, nhưng giá nhà và lãi suất thế chấp vẫn là hai rào cản chính đối với người mua. Berkshire Hathaway HomeServices nhận định lãi suất thế chấp vẫn “cao bướng bỉnh,” khiến người mua mới ngần ngại bước vào thị trường.
Theo báo cáo Tháng Mười của Realtor.com, một căn nhà trung bình mất 62 ngày để bán trong Tháng Bảy – tương đương khoảng thời gian trước đại dịch.
Lãi suất thế chấp rõ ràng là yếu tố quyết định khi người mua cân nhắc ra giá, và giá nhà tại Mỹ đã tăng hơn 50% kể từ đầu đại dịch, theo Chỉ số giá nhà Case-Shiller.
Trong khi đó, thu nhập không tăng kịp với tốc độ tăng giá nhà, khiến giấc mơ sở hữu nhà càng xa vời. Và nếu không có thay đổi đáng kể về lãi suất, nguồn cung hay tăng trưởng thu nhập, cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ có lẽ sẽ còn kéo dài, theo nhận định của Alexandra Gupta – một địa ốc viên của The Corcoran Group.
“Một số người mua lần đầu đang chuyển sang thuê dài hạn hoặc sống chung, vì việc sở hữu nhà đã trở nên quá xa tầm với. Số khác phải dựa vào hỗ trợ từ người thân để có thể mua nhà,” Gupta nói. “Chúng ta đang chứng kiến sự thay đổi lớn trong bậc thang sở hữu nhà ở Mỹ.”
Dù vậy, vẫn có chút tia hy vọng khi tốc độ tăng giá nhà đang chậm lại, theo chỉ số Case-Shiller.
“Với khả năng chi trả vẫn bị kéo căng và nguồn cung hạn chế, giá nhà quốc gia hiện giữ ổn định – nhưng chỉ vừa đủ,” Nicholas Godec, trưởng bộ phận giao dịch thu nhập cố định và hàng hóa của S&P Dow Jones Indices, nhận định trong thông cáo.
