Hai dân biểu liên bang của California và New York sẽ công bố một dự luật nhằm lập ra chương trình vay được chính phủ hậu thuẫn, giúp chủ nhà dễ dàng xây dựng các căn nhà nhỏ (ADU – Accessory Dwelling Units) trong sân sau hoặc nhà để xe.
Theo báo The Wall Street Journal, dự luật này hướng tới việc tăng cường xây dựng ADU (các căn nhà phụ kiểu studio, thường rộng từ 600 đến 1,200 square feet) như một cách mới để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng tại Mỹ. Những căn ADU có thể được xây dựng ở sân sau, tầng hầm, hoặc garage.
Dân Biểu Sam Liccardo (Dân Chủ-California), đồng tác giả dự luật với Dân Biểu Andrew Garbarino (Cộng Hòa-New York), cho biết chính phủ liên bang đã trễ nãi trong việc giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở.
“Đây là một vấn đề thực sự cấp bách với người dân Mỹ,” Liccardo nói. “Nhưng với Quốc Hội thì dường như vẫn chưa đủ cấp bách.”
Tính đến năm 2020, có ít nhất 1.4 triệu căn nhà biệt lập tại Mỹ đã có ADU. Loại hình này đang ngày càng phổ biến, khi nhiều chủ nhà tìm cách cắt giảm chi phí bằng cách xây và cho thuê ADU. Nhiều người khác thì xây để ở cùng bố mẹ già hoặc con cái trưởng thành. Một số công ty xây dựng thậm chí còn đưa ADU vào danh sách tiện ích mới cho khách hàng.
Các chính quyền tiểu bang và thành phố xem ADU là giải pháp cấp tốc giúp tăng nguồn cung nhà ở, thay vì phải chờ đợi xây dựng các khu căn hộ lớn vốn đòi hỏi hàng loạt buổi điều trần công khai kéo dài và đầy tranh cãi.
Nước Mỹ hiện đang thiếu khoảng 4 triệu căn nhà. Gần 1/3 các hộ gia đình bị coi là đang “gánh nặng chi phí” vì dành hơn 1/3 thu nhập hàng tháng cho tiền thuê hoặc trả tiền vay mua nhà. Vấn đề nhà ở giờ đây không chỉ là chuyện kinh tế, mà còn là vấn đề chính trị ngày càng nóng với các chính trị gia.
Trong những tháng gần đây, nhiều tiểu bang đã bắt đầu có hành động. Đáng chú ý, Thống Đốc California Gavin Newsom đã thúc đẩy thông qua hai đạo luật làm giảm hiệu lực của California Environmental Quality Act, một luật từng khiến các dự án nhà ở mới phải qua quy trình đánh giá môi trường kéo dài, từ đó cản trở việc xây dựng.
Ngược lại, Quốc Hội liên bang lại thiếu hành động đáng kể. Ngoại trừ một vài điều khoản lẻ tẻ, đã nhiều thập niên Quốc Hội không thông qua gói chính sách lớn nào nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở, lần gần nhất là chương trình Low-Income Housing Tax Credit từ những năm 1980. Gần đây, Tổng Thống Trump đã mở rộng chương trình này trong gói cải cách thuế của ông.
Dự luật ADU lưỡng đảng lần này, tuy quy mô còn khiêm tốn, nhưng đã được coi là nỗ lực hiếm hoi từ Quốc Hội nhằm can thiệp vào cuộc khủng hoảng nhà ở. Dự luật đã được ít nhất 16 nghị sĩ lưỡng đảng ủng hộ, cùng với sự hậu thuẫn từ Hiệp Hội Nhà Xây Dựng Nhà Ở Quốc Gia (NAHB) và những hiệp hội khác.
Dự luật đề xuất Sở Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA) cung cấp bảo lãnh cho các khoản vay thế chấp thứ hai dùng để xây ADU, từ đó làm giảm rủi ro cho các tổ chức cho vay nếu chủ nhà mất khả năng trả nợ. Các chuyên gia cho rằng điều này cũng có thể gián tiếp tạo áp lực để các địa phương phải cải cách quy hoạch và cho phép xây ADU.
“Nếu người dân có chính sách vay rõ ràng và đáng tin cậy để xây ADU, thì lúc đó chính quyền địa phương sẽ là rào cản chính cần tháo gỡ,” theo Scott Wild, chuyên gia tư vấn tại John Burns Research and Consulting.
Tất nhiên, cải tiến về thủ tục vay xây ADU không phải là giải pháp toàn diện. Các nhà xây dựng vẫn phải đối mặt với hệ thống quy định phức tạp và áp lực từ phong trào NIMBY (Not In My Backyard) vốn đã làm chậm tiến độ xây dựng suốt nhiều thập niên.
Liccardo cho rằng các đề xuất khác như hỗ trợ mua nhà thường tốn kém, gây tranh cãi và khó thông qua.
“Đây là những trái cây mọc ở dưới thấp,” ông nói. “Bắt đầu từ nơi dễ đạt được kết quả cũng là điều nên làm.”
California đang dẫn đầu trong việc khuyến khích phát triển ADU và chứng kiến sự bùng nổ đáng kể: chỉ riêng năm 2023, bang này đã xây khoảng 23,000 ADU mới, gấp hơn bảy lần so với năm 2018. Trong thời gian làm thị trưởng San Jose, Liccardo từng là người đi đầu thúc đẩy cải cách quy hoạch để hỗ trợ mô hình này.
Các bang khác như Colorado, Oregon, Arizona, Hawaii cũng đang ban hành các quy định riêng để khuyến khích xây ADU.
Tuy nhiên, vốn vay vẫn là rào cản lớn nhất. Không phải chủ nhà nào cũng đủ khả năng tài chính để xây thêm một căn nhà phụ. ADU vẫn là loại hình xây dựng chưa phổ biến, ít tiêu chuẩn định giá, nên các lựa chọn vay vốn rất hạn chế.
Điều đó khiến thị trường ADU hiện nay nghiêng về nhóm khách hàng cao cấp, những người có thể trả hết bằng tiền mặt hoặc dễ dàng vay vốn qua các khoản vay vốn chủ nhà (home-equity loan).
Dự luật của Liccardo và Garbarino yêu cầu FHA bảo lãnh cho các khoản vay thế chấp thứ hai, đồng thời cho phép Fannie Mae và Freddie Mac mua và chứng khoán hóa các khoản vay đó – điều này sẽ giúp các ngân hàng giảm gánh nặng trên bảng cân đối kế toán.
“Vốn vay là rào cản số 1 đối với ADU,” theo Sean Roberts, CEO của công ty xây dựng Villa Homes ở California. Nhiều dự án của công ty ông không thể ký hợp đồng vì khách hàng không tìm được nguồn vay phù hợp.
Bản chất sử dụng đa dạng của ADU khiến việc định giá chúng khó thống nhất, và điều đó lại càng làm khó chuyện vay vốn hơn nữa.
“Chính phủ liên bang có thể đóng vai trò then chốt để giải quyết điểm này,” Roberts nói.
