Hàng triệu người Mỹ đã mua nhà trong vài năm qua với lãi suất thế chấp từ 6.5% trở lên, đặt cược rằng họ có thể tái cấp vốn (refinance) với lãi suất thấp hơn trong vòng một đến hai năm.
Nhưng giờ đây, sau báo cáo việc làm tích cực mới được công bố, khiến hy vọng về việc Fed cắt giảm lãi suất trong Tháng Bảy gần như tan biến. Và điều đó đồng nghĩa với việc nhiều người sẽ phải tiếp tục gồng gánh mức lãi cao dài ngày hơn dự tính so với ban đầu.
Báo The Wall Street Journal kể về cặp vợ chồng Sean và Jennifer Glocker là ví dụ điển hình.
Năm 2023, họ mua một căn townhouse tại khu dân cư ven biển Ponte Vedra Beach, tiểu bang Florida, với lãi suất 7.6%. Dù vậy, họ vẫn hài lòng vì giá mua hợp lý và tin rằng lãi suất sẽ sớm giảm xuống dưới ngưỡng 6% để có thể tái cấp vốn. Nhưng kế hoạch ấy nay đã đổ vỡ. Lãi suất thế chấp hiện vẫn dao động trên ngưỡng 6.6%, khiến việc tái cấp vốn không còn hấp dẫn. Trong khi đó, chi phí bảo hiểm nhà ngày càng tăng. Kết quả là họ đã phải rao bán đi căn nhà từ Tháng Ba và giảm giá để thu hút người mua vào Tháng Sáu.
“Bởi vì không tái cấp vốn được… nên chúng tôi không muốn tiếp tục giữ căn nhà nữa,” Sean Glocker nói. “Hơi thất vọng thật.”
Nhiều địa ốc viên và công ty cho vay vẫn khuyên rằng nếu người mua có đủ khả năng chi trả khoản vay với lãi suất hiện tại thì nên mua ngay khi thị trường còn ít cạnh tranh, rồi chờ cơ hội tái cấp vốn sau. Câu nói quen thuộc “kết hôn với ngôi nhà, hẹn hò với lãi suất” từng mang lại hiệu quả cho nhiều người trong quá khứ – đặc biệt là làn sóng tái cấp vốn vào năm 2020 và 2021 khi lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, giúp họ tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng.
Nhưng từ Tháng Chín, năm 2022 đến nay, lãi suất chưa một lần nào xuống dưới 6%. Và các kinh tế gia cũng không kỳ vọng lãi suất sẽ trở lại mức thấp như cách đây vài năm. Điều đó khiến hàng triệu người đang bị “mắc kẹt,” không thể tái cấp vốn như đã dự tính.
Thị trường nhà ở giờ đây bị chia làm hai nhóm rõ rệt: những người đã chốt được lãi suất thấp và những người đang chật vật với các khoản thanh toán hàng tháng cao ngất ngưỡng.
Theo dữ liệu từ Intercontinental Exchange, phần lớn trong số 7.5 triệu hộ gia đình đang gánh lãi suất từ 6.5% trở lên đã vay mua nhà kể từ năm 2022. Để việc tái cấp vốn có lợi, người vay thường cần lãi suất mới thấp hơn ít nhất 0.5%.
Mặc dù vậy, các kinh tế gia không cho rằng sẽ xảy ra làn sóng tịch biên nhà như cuộc khủng hoảng 2007-2009, vì các quy định cho vay hiện nay đã chặt chẽ hơn, và người vay phải chứng minh được khả năng thanh toán mới được duyệt hồ sơ vay. Nhưng điều đó không có nghĩa là mọi người đều cảm thấy dễ chịu. Một số người đang phải “chịu trận” vì các khoản vay đắt đỏ mà không thể tái cấp vốn, nhất là khi giá nhà đang giảm tại một số nơi như ở Texas và Florida. Nhiều người hiện còn nợ nhiều hơn giá trị thực tế của căn nhà.
Ngoài ra, nếu chi phí thuế hoặc bảo hiểm tăng cao trong khi thu nhập không đổi, họ thậm chí có thể còn không đủ điều kiện để được vay mới – ngay cả khi lãi suất giảm.
“Có một nhóm người mua rõ ràng đang cảm thấy bế tắc vì lãi suất cao và buồn lòng vì chưa thể tái cấp vốn,” Stacey Melton, phó chủ tịch của Reasy Financial ở Peoria, Arizona, cho biết. “Tôi vẫn nhận được cuộc gọi mỗi ngày từ những người muốn refinance, nhưng thật tiếc là điều đó hiện không khả thi đối với họ.”
Theo khảo sát của công ty công nghệ Clever Real Estate, cứ 5 người Mỹ mua nhà tính từ đầu năm 2023 thì có 1 người hối hận vì đã chấp nhận mua nhà với mức lãi suất quá cao.
Lãi suất bắt đầu tăng vọt từ năm 2022 sau khi Fed tăng lãi suất ngắn hạn để kiềm chế lạm phát. Nhiều chuyên gia từng dự đoán lạm phát sẽ được kiểm soát nhanh chóng, nhưng thực tế lại “dai dẳng” hơn họ nghĩ.
Một số người mua chỉ mới bắt đầu cảm thấy áp lực. Kể từ đầu năm 2022, khoảng 2% đến 3% các khoản vay mua nhà mới sử dụng hình thức buydown tạm thời – tức là mua điểm giảm lãi suất trong một đến ba năm đầu, theo Trung tâm nghiên cứu Nhà ở AEI thuộc Viện Doanh nghiệp Mỹ (American Enterprise Institute).
Vợ chồng Leah và Mac Hudson đã mua một căn nhà ba phòng ngủ tại Nashville, tiểu bang Tennessee, vào năm 2023. Được nhà xây dựng trả buydown, họ được giảm từ lãi suất gốc 6.75% xuống 4.75% trong năm đầu và 5.75% trong năm thứ hai. Tuy nhiên, họ không kỳ vọng sẽ kịp tái cấp vốn trước khi mức lãi suất tăng trở lại 6.75% vào cuối năm nay. Điều đó đồng nghĩa với việc mỗi tháng họ sẽ phải chi thêm khoảng $250 – làm giảm ngân sách dành cho hưu trí và đầu tư ngắn hạn, theo lời Mac Hudson.
“Mặc dù chúng tôi vẫn đủ khả năng chi trả, ngay cả ở mức lãi cao nhất, nhưng vẫn hy vọng lãi suất sẽ giảm,” anh nói.
Hoạt động tái cấp vốn đã tăng vào Tháng Chín, năm 2024, khi lãi suất trung bình gần chạm mốc 6%. Nhưng không phải ai cũng tận dụng được cơ hội trước khi lãi suất tăng trở lại.
“Tôi đáng lẽ nên làm điều đó,” Brad Glenn nói. Anh ước tính nếu tái cấp vốn vào Tháng Chín, mình có thể tiết kiệm khoảng $400 mỗi tháng – số tiền đủ để trả tiền xe hoặc tiết kiệm hưu trí. “Tôi đã đợi thêm, hy vọng lãi sẽ giảm nữa.”
Một số người đang tìm cách khác để giảm gánh nặng tài chính, chẳng hạn như trả thêm vào gốc khoản vay, hoặc chuyển sang khoản vay có lãi suất linh hoạt (ARM).
Justin và Marissa Dance, khi mua nhà ở Chubbuck, Idaho vào năm 2023, đã thương lượng để người bán trả buydown trong hai năm đầu. Tuy nhiên, đến Tháng Chín, lãi suất sẽ tăng lên 6.99%, khiến họ phải trả thêm $400 mỗi tháng – trong khi đứa con thứ ba của họ sẽ chào đời vào Tháng Tám.
Họ đã tái cấp vốn vào Tháng Năm, chuyển sang “khoản vay balloon” 5 năm với lãi suất 5.99%. Khoản còn lại của khoản vay sẽ đến hạn vào năm thứ năm, nhưng họ hy vọng sẽ tái cấp vốn được trước đó.
“Lần trước, tôi tin chắc rằng lãi suất sẽ giảm, và điều đó đã cho tôi một bài học khiêm tốn,” anh nói. “Lần này, chúng tôi chuẩn bị tinh thần cho điều tệ nhất nhưng vẫn hy vọng điều tốt đẹp sẽ đến.”
