Tương tự như nhiều khu đô thị khác, Toledo, tiểu bang Ohio, đã chứng kiến giá nhà tăng trong năm năm qua. Tuy nhiên, khác với phần lớn những nơi khác, giá nhà tại “Glass City” vẫn ở mức tương đối dễ thở đối với người mua.
Trang mạng tạp chí Barron’s dẫn lời Emily Bailey, một địa ốc viên kiêm chủ tịch Hiệp Hội Môi Giới Tây Bắc Ohio, cho biết: “Việc sở hữu nhà ở khu vực đô thị này vẫn hoàn toàn khả thi.” Một phần lý do là giá cả: dù giá nhà tại đây đã có tăng trong vài năm gần đây, tuy nhiên giá bán nhà trung vị (median) vẫn chỉ nhỉnh hơn $200,000, tức bằng khoảng một nửa mức bình quân quốc gia.
Theo phân tích của Harvard Joint Center of Housing Studies của Đại Học Harvard về 100 khu đô thị lớn nhất Hoa Kỳ, Toledo là một trong số ít nơi mà giá nhà vẫn tương đối phù hợp với mức thu nhập trung vị tại địa phương.
Các phân tích gia của trung tâm đã tính toán hệ số giá-thu nhập (price-to-income multiple) cho 100 khu đô thị lớn của Hoa Kỳ, dựa trên dữ liệu giá bán nhà biệt lập trung vị năm 2024 từ Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) và dự báo thu nhập hộ gia đình trung vị từ Moody’s Analytics.
Toledo có hệ số giá-thu nhập là 2.8, thấp nhất trong số các khu vực được khảo sát và thấp hơn đáng kể so với mức bình quân quốc gia là 5. Nói một cách dễ hiểu, đó là số năm thu nhập mà một hộ gia đình trung vị cần tiết kiệm để mua nhà bằng tiền mặt.
Dù đó là một thước đo hữu ích để so sánh chi phí nhà ở, nhưng con số này không hoàn toàn phản ánh thực tế. Bởi vì nó không tính đến biến động lãi suất thế chấp, và cũng không có nghĩa là người mua phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong ngần ấy năm để mua nhà. Trên thực tế, đa số người mua chỉ tiết kiệm cho khoản trả trước và vay thế chấp để mua nhà chứ không thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt.
Những nơi như Toledo trở thành điểm sáng giữa bối cảnh thị trường nhà ở quốc gia bị kìm hãm bởi sự kết hợp giữa giá cao và lãi suất cũng cao. “Lãi suất tăng nhưng giá nhà lại không giảm,” Daniel McCue, nghiên cứu viên cao cấp của Harvard Joint Center of Housing Studies, nhận định. “Chúng ta đang ở trong giai đoạn giá nhà cao kỷ lục, nhưng không có sự trợ giúp của lãi suất thấp lịch sử để cân bằng.”
Trước khi đại dịch đẩy giá nhà tăng vọt, người dân trung bình chỉ cần khoảng bốn năm thu nhập để mua nhà, và có tới 22 khu đô thị có hệ số giá-thu nhập vào khoảng ba năm hoặc thấp hơn. Đến năm 2024, con số này chỉ còn năm khu đô thị: Toledo, Akron (đều ở Ohio), McAllen (Texas), Pittsburgh (Pennsylvania) và Syracuse (New York).
Người mua nhà lần đầu trong năm tính đến Tháng Sáu, năm 2025, có độ tuổi trung vị 40 – đây là mức cao kỷ lục.
“Ngày càng ít người trẻ ‘sẵn sàng dấn thân’ vào việc mua nhà ở thời điểm này,” Eric Finnigan, phó chủ tịch phụ trách Nghiên Cứu Nhân Khẩu Học của John Burns Research & Consulting, nhận xét. “Ngay cả khi chưa tính khoản tiền trả trước, chi phí hàng tháng cũng đã là một bước nhảy lớn đối với họ.”
Giải pháp “ít xáo trộn nhất” để cải thiện khả năng chi trả, theo McCue của Harvard, chính là tăng thu nhập. “Tốc độ tăng giá nhà đã chậm lại, cho phép thu nhập dần bắt kịp,” ông nói.
Xu hướng địa lý có thể thay đổi khi thị trường dần cân bằng trở lại. Theo Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, mức tăng giá gần đây mạnh nhất là ở “khu vực Đông Bắc vốn là nơi khan hiếm nguồn cung và vùng Trung Tây nơi có giá cả phải chăng hơn.”
Ngược lại, ông cho biết, giảm giá bán nhà phổ biến nhất xuất hiện tại các bang miền Nam. “Với tốc độ tăng trưởng việc làm nhanh của khu vực này, đợt giảm giá nên được xem như tạm thời, và là cơ hội thứ hai cho những người từng bị buộc phải rời khỏi thị trường.”
