Giống như cảm giác phần ăn ở nhà hàng ngày càng ít mà giá lại cao hơn, một hiện tượng tương tự đang diễn ra trong thị trường nhà ở. Đó là “lạm phát co cụm” (shrinkflation), tức là trả nhiều hơn nhưng nhận được ít hơn, đang lan rộng khắp mọi thị trường nhà ở tại Mỹ.
Tạp chí Fortune hôm 19 Tháng Tám trích dẫn một nghiên cứu được LendingTree công bố ngày 11 Tháng Tám cho thấy, nhà mới xây hiện nhỏ hơn 11% nhưng đắt hơn 74% trên mỗi sqft so với 10 năm trước.
Diện tích trung bình của một căn nhà biệt lập mới giảm từ 2,707 sqft năm 2014 xuống còn 2,404 sqft vào 2024. Trong cùng giai đoạn đó, giá trung bình mỗi sqft tăng từ $97.25 lên $168.86.
Lạm phát co cụm trong nhà ở không phải là khái niệm mới, nhưng ngày càng rõ ràng khi giá nhà mới và nhà cũ đều duy trì ở mức cao.
Miles Alexander III, giám đốc công ty phát triển và đầu tư địa ốc Alexander Goshen, nói với Fortune rằng lạm phát co cụm là kết quả của “cơn bão hoàn hảo” từ chi phí đất, nhân công và vật liệu leo thang.
“Để dự án khả thi, các nhà thầu phải cắt giảm diện tích nhưng vẫn giữ mức giá,” Alexander giải thích. “Không phải chúng tôi muốn bán diện tích nhỏ hơn, mà chính yếu tố kinh tế buộc chúng tôi phải làm như vậy.”
Chi phí vật liệu xây dựng tăng mạnh từ sau đại dịch. Nhưng một nghiên cứu gần đây từ Evernest, một công ty quản lý tài sản và môi giới địa ốc, chỉ ra rằng chính sách thuế quan của Tổng Thống Donald Trump đã làm chi phí xây dựng một căn nhà mới tăng thêm hơn $100,000 ở ít nhất một tiểu bang.
Nhiều tiểu bang khác cũng ghi nhận giá tăng hàng chục ngàn đô la, do thuế quan mới áp lên thép, đồng, drywall và gỗ xẻ nhập khẩu.
Bên cạnh đó, ngành xây dựng còn thiếu hụt nhân công trầm trọng. Hiệp Hội Các Nhà Thầu và Nhà Xây Dựng (ABC) báo cáo ngành này cần thu hút gần nửa triệu nhân công trong năm nay và năm tới để đáp ứng nhu cầu.
Jake Kennedy, địa ốc viên ở tiểu bang Tennessee, cho biết lạm phát co cụm trong nhà ở không chỉ là chuyện khách nhận được nhà với diện tích nhỏ hơn, mà còn là cách các nhà thầu tìm ra phương án giữ chi phí xây dựng trong tầm kiểm soát.
“Về mặt kinh tế học, đơn giản là: khi lô đất, nhân công và gỗ đều đắt hơn, diện tích là thứ phải bị cắt giảm,” Kennedy nói. “Đúng, nhà mới có thể nhỏ hơn, nhưng chi phí tăng được dồn vào ít sqft hơn, tạo cảm giác trên giấy rằng nhà đắt đỏ hơn.”
Nhà nhỏ hơn buộc phải sáng tạo hơn
Alexander cho biết diện tích nhỏ và chi phí cao đã “buộc các nhà phát triển sáng tạo” hơn như thiết kế văn phòng mini trong nhà, không gian sống đa chức năng, và bố trí tận dụng từng inch một. Thậm chí hành lang đang dần biến mất, ông nói.
Trong năm ngoái, công ty John Burns Research & Consulting (JBREC) cũng cảnh báo về “sự cáo chung của hành lang” trong xây dựng nhà mới.
Trong báo cáo 2024 US Residential Architecture and Design Survey, JBREC viết: “Thay vì thu nhỏ các phòng để giảm diện tích, nhiều kiến trúc sư loại bỏ hẳn không gian lưu thông thừa. Về cơ bản, chúng tôi đang xếp các phòng chức năng lại với nhau như chơi Tetris (xếp gạch) để tránh lãng phí diện tích cho những khu vực không dùng đến như hành lang chẳng hạn.”
Kennedy nói thêm rằng anh cũng thấy nhiều nhà thầu hiện nay xây những phiên bản nhỏ hơn của chính các mẫu nhà họ từng xây trước đại dịch. Ví dụ, phòng ngủ vốn có diện tích 12×15 foot giờ chỉ còn 10×12.
“Cộng dồn diện tích của một căn hai tầng có bốn phòng ngủ thì dễ thấy một căn 2,500 sqft nay chỉ còn khoảng 2,000 sqft,” anh nói.
Nhu cầu khác biệt
Các nhà phát triển và chuyên gia địa ốc cũng cho rằng thế hệ trẻ có nhu cầu khác. Thế hệ Millennials, Z và nhiều người mua lần đầu “không còn chạy theo những căn dinh thự khổng lồ ở ngoại ô,” Alexander nói.
“Họ cân nhắc chi phí kỹ hơn, và thực sự thích những căn gọn gàng, dễ bảo trì và vừa túi tiền,” ông nói.
Elyse Sarnecky, giám đốc marketing của Marketplace Homes, nói với Fortune rằng khả năng chi trả trở thành mối bận tâm số một của người mua mới trong hơn một năm qua. Nhiều người sẵn sàng từ bỏ các tiện ích hoặc nâng cấp mà họ từng mong muốn trong nhà mới.
Theo LendingTree, dù vậy nhà mới hiện nay vẫn rộng rãi hơn so với lịch sử: diện tích trung bình tăng từ 2,050 sqft năm 1994 lên 2,404 sqft năm 2024.
Sarnecky cho biết sự quan tâm trước hết của phần lớn khách hàng mua nhà mới của công ty bà là tìm được căn nhà phù hợp nhất trong tầm ngân sách.
“Bản vẽ mặt bằng thực tế cũng rất quan trọng,” bà nói. “Miễn sao nó phù hợp với gia đình họ thì diện tích không còn là yếu tố chính nữa.”
