Giá nhà giảm so với năm trước và giảm lần đầu tiên trong hơn một thập niên. Lãi suất thế chấp nhà giảm cũng đảo ngược đà giảm doanh số bán nhà kéo dài nhiều tháng và cho thấy tác động của chiến dịch tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed).
Những dấu hiệu tích cực
Số liệu do Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia (National Association of Realtors-NAR) công bố ngày 21 Tháng Ba cho thấy doanh số bán nhà có chủ (hiện chiếm phần lớn thị trường nhà ở) đã tăng 14.5% trong Tháng Hai so với tháng trước, nhưng giảm 22.6% so với năm trước (tính đến Tháng Một, doanh số giảm trong 12 tháng liên tiếp).
Người mua được hưởng lợi từ sự cải thiện nhẹ về khả năng chi trả khi giá nhà giảm và lãi suất thế chấp nhà giảm từ mức cao nhất trong 20 năm vào mùa thu năm ngoái. Tính trung bình, giá bán nhà trên toàn quốc đã giảm 0.2% trong Tháng Hai so với cùng kỳ năm trước, xuống còn $363,000. Giá trung bình, không được điều chỉnh theo mùa, đã giảm 12.3% so với mức cao kỷ lục trong Tháng Sáu.
Lãi suất thế chấp lên tới 7% trong Tháng Mười Một, nhưng đã giảm xuống chỉ còn gần 6% vào đầu Tháng Hai trước khi dao động trong những tuần gần đây. Nhà ở là một trong những lĩnh vực kinh tế nhạy cảm nhất với lãi suất và chi phí nhà ở cao là nguyên nhân lớn gây ra lạm phát. Fed tăng lãi suất để chống lạm phát bằng cách làm chậm nền kinh tế thông qua các quy định tài chính chặt chẽ hơn.
Dữ liệu mới nhất nằm trong khoảng thời gian trước khi hai ngân hàng cỡ trung phá sản làm náo động thị trường tài chính. Hợp đồng mua nhà thường được ký một hoặc hai tháng trước khi hợp đồng cũ kết thúc, vì vậy dữ liệu bán nhà Tháng Hai phản ánh quyết định mua nhà trong Tháng Một và Tháng Mười Hai. Sự sụp đổ của Silicon Valley Bank, Signature Bank và việc UBS Group AG tiếp quản Credit Suisse Group AG tại Thuỵ Sĩ đã làm bất ổn hệ thống tài chính và đặt ra câu hỏi liệu Fed có tăng lãi suất lần nữa trong tuần này (cuộc họp hai ngày của các quan chức Fed kết thúc vào thứ Tư 22 Tháng Ba mà chưa đưa ra quyết định).
Mối quan tâm của nhà đầu tư sau khi hai ngân hàng thất bại đã giúp đẩy lãi suất thế chấp nhà xuống thấp trong tuần kết thúc vào ngày 16 Tháng Ba, lần đầu tiên giảm sau sáu tuần.
Tác động không nhỏ từ bài toán lãi suất của Fed
Orphe Divounguy, nhà kinh tế cấp cao tại công ty bất động sản kỹ thuật số Zillow Group Inc, nhận định: “Trong ngắn hạn, bất kỳ sự sụt giảm nào về lãi suất thế chấp đều có thể thúc đẩy hoạt động mua nhà. Nhưng nếu tình trạng bất ổn trong lĩnh vực ngân hàng khiến người tiêu dùng lo lắng hơn về nền kinh tế sẽ bước vào suy thoái thì nhu cầu mua nhà chắc chắn bị ảnh hưởng. Người mua rất nhạy trước những thay đổi về lãi suất thế chấp. Nhưng với sự xói mòn niềm tin trong lĩnh vực tài chính, bạn thực sự có thể gặp phải một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng hơn”.
Trong lưu ý gửi cho khách hàng, Capital Economics nhấn mạnh: “Các ngân hàng cũng có thể thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay, khiến người mua nhà khó vay thế chấp hơn”. Mùa xuân thường là mùa mua bán nhà sôi động nhất, vì thời tiết ấm hơn và nhiều gia đình có con nhỏ muốn chuyển đến một ngôi nhà mới trong mùa hè, trước khi năm học bắt đầu.
Doanh số bán nhà chậm lại có thể ảnh hưởng đến doanh thu của các công ty xây dựng nhà, đến người cho vay thế chấp và các công ty môi giới bất động sản, đồng thời giảm hoạt động mua sắm đồ nội thất, thiết bị và dịch vụ tu bổ nhà. Tất cả đều chuyển thành suy giảm trong chi tiêu tiêu dùng (động lực chính tăng GDP) và thu hẹp nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Một số nhà kinh tế cảnh báo kinh tế Mỹ sẽ rơi vào suy thoái trong năm nay do hậu quả của tình trạng hỗn loạn ngân hàng. Thực tế cho thấy thị trường nhà ở kém cạnh tranh hơn nhiều so với thời kỳ bùng nổ nhà ở trong đại dịch vào năm 2021 và đầu năm 2022. Công ty môi giới bất động sản Redfin Corp cho biết các đại lý của họ phải đối mặt với giá bán cạnh tranh từ Tháng Hai.
Thị trường nhà ở chậm lại rõ rệt nhất ở phía Tây nước Mỹ, đặc biệt là ở các thành phố đắt đỏ như San Francisco hoặc Boise, Idaho, nơi giá nhà tăng chóng mặt trong đại dịch. So với tháng trước, theo NAR, doanh số bán nhà đang ở tăng nhiều nhất ở bờ Tây (tăng 19.4%) và ở miền Nam (tăng 15.9%) trong khi giá trung bình giảm so ở phía Tây và Đông Bắc và tăng hàng tháng ở Trung Tây và miền Nam.
Dự báo
Lấy trường hợp gia đình Bill và Emily Schumann bắt đầu săn lùng nhà ở khu vực Los Angeles vào đầu năm 2023, vài tháng sau khi sinh con đầu lòng. Họ tìm thấy một ngôi nhà ba phòng ngủ được rao bán trên thị trường từ Tháng Tám và mua nó vào Tháng Ba với giá thấp hơn khoảng 4% so với giá niêm yết gần nhất. Họ sử dụng một khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh với lãi suất thấp hơn trong 10 năm đầu tiên của khoản vay.
Schumann nói: “Tôi thấy thị trường chậm lại là điều tốt vì ít nhất chúng tôi cũng có thể đưa ra quyết định. Chúng tôi chỉ muốn sân chơi bình đẳng hơn”. Giá nhà đã tăng đều đặn trong thập niên qua khi Mỹ thoát khỏi cuộc khủng hoảng tịch thu nhà và nền kinh tế được cải thiện. Sau đó, lãi suất thế chấp tăng đột biến vào năm 2022 khiến nhiều người mua không thể mua được nhà, đẩy họ ra khỏi thị trường khiến nhu cầu giảm mạnh và giá tăng chậm lại.
Nhiều nhà kinh tế dự báo giá nhà sẽ tiếp tục giảm trong mùa Xuân này. Nhưng khả năng mua nhà có thể vẫn còn tồi tệ so với năm trước vì giá nếu giá không giảm nữa để bù đắp cho tăng lãi suất thế chấp. Các nhà kinh tế và đại lý bất động sản cho biết số lượng nhà để bán vẫn ở dưới mức “an toàn” vì vậy không thể giảm giá mạnh.
Theo NAR, có 980,000 căn nhà được bán hoặc ký hợp đồng vào cuối Tháng Hai, không thay đổi so với Tháng Một và tăng 15.3% so với Tháng Hai, 2022. Với tốc độ bán hàng hiện nay, chỉ còn đủ nguồn cung nhà trong 2.6 tháng trên thị trường từ cuối Tháng Hai. Nhiều chủ nhà có lãi suất vay thế chấp dưới 4% nên không muốn từ bỏ lãi suất hiện tại để chịu lãi suất cao hơn khi mua nhà mới. Ryan Connolly, nhà môi giới bất động sản có trụ sở gần Buffalo, New York nhận định: “Đáng ngạc nhiên là người mua vẫn còn đó, dù tỷ lệ thế chấp có tăng”, Wall Street Journal cho biết.
