Giá nhà Hà Nội cao hơn 18 lần, còn giá nhà Sài Gòn cao hơn 32 lần, so với thu nhập của người dân.
Đó là kết quả khảo sát của Viện đất đai đô thị (ULI), một tổ chức tư vấn nhằm thúc đẩy các phương pháp hữu hiệu trong phát triển khu dân cư và giải quyết các vấn đề nhà ở tại khu vực.
Trong báo cáo “Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á – Thái Bình Dương năm 2023” vừa công bố, ULI cho biết Hà Nội và Sài Gòn là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực, nhưng lại cách biệt quá xa so với thu nhập của người dân.
ULI còn chỉ ra sự cách biệt này cao hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực, vượt mặt cả Seoul, Tokyo, Hong Kong, Thượng Hải.
Mức tính toán độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của ULI dựa trên thu nhập trung bình năm của hai vợ chồng mà không rõ căn cứ vào đâu để có mức đại diện này. Cụ thể, ULI tính một gia đình ở Hà Nội có mức thu nhập $9,967 (khoảng 240 triệu đồng) thì vẫn cách biệt đến 18.3 lần giá nhà, cao hơn Seoul (17.3), Tokyo (16.1), nhà ở thương mại Singapore (13.7).
Dân Trí dẫn ví dụ có một gia đình ở Hà Nội có sẵn trong tay cả tỷ đồng và dành dụm được gần một nửa mức thu nhập chung của hai vợ chồng là 30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn không dám mua nhà (nhà mà họ mơ ước chỉ là căn hộ chung cư).
Chia sẻ với Dân Trí, bà Nguyễn Thị Hiền, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội, cho biết hiện tại vợ chồng bà đang có mức thu nhập khoảng 32 triệu đồng/tháng. Trừ các khoản thuê nhà, tiền học của hai con và sinh hoạt gia đình, vợ chồng bà để dành được 10-15 triệu đồng.
Cộng với tiền dành dụm trước đó gần một tỷ đồng, vợ chồng bà tính mua trả góp căn hộ chung cư khu vực quận Hoàng Mai, hay huyện Thanh Trì. Tuy nhiên, khảo sát cả căn hộ mới và cũ, bà đều thấy giá cao, vượt khả năng tài chính của gia đình.
Vì trung bình một căn hộ cũ có diện tích 70m2, có hai phòng ngủ, thuộc quận Hoàng Mai, giá từ 2.2 – 2.4 tỷ đồng, tương đương khoảng 32- 35 triệu đồng/m2; còn căn hộ mới tại một số dự án thuộc khu vực Linh Đàm, Pháp Vân của quận Hoàng Mai, lên đến 39 – 45 triệu đồng/m2.
Bà Hiền tính toán: “Với số tiền dành dụm, để sở hữu căn hộ hai phòng ngủ đã qua sử dụng, tôi phải vay hơn một tỷ đồng. Nhưng với thu nhập hiện có, gia đình tôi chỉ đủ trả lãi, không trả gốc nổi”.
Ước tính, thu nhập trung bình của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm ($5,652/năm). Như vậy, đặt giả định người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà thì họ cần “cày cuốc” 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố; sở hữu nhà riêng trong hẻm, họ cần 132 năm; còn sở hữu căn hộ chung cư mất 23 năm!
Còn Sài Gòn thì sao?
Sài Gòn hiện có giá nhà trung bình là $296,000 (hơn 7 tỷ đồng), so với thu nhập trung bình của một gia đình ở mức $9,120/năm (khoảng 220 triệu đồng) thì cách biệt đến 32.5 lần, cao thứ hai trong khu vực, chỉ sau Thâm Quyến (35 lần), còn lại so với các thành phố khác đều cao hơn, chẳng hạn Bắc Kinh (29.3 lần), Thượng Hải (24.1 lần) và Hong Kong (26.5 lần).
Còn giá thuê trung bình mỗi căn hộ tại Sài Gòn là $592/tháng (hơn 14 triệu đồng/tháng), chỉ phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người ngoại quốc làm việc tại Việt Nam.
VnExpress ngày 27 Tháng Ba 2023 dẫn báo cáo của trang Batdongsan cho biết ước tính với thu nhập trung bình của dân Sài Gòn năm 2023 đạt khoảng 148 triệu đồng một năm ($6,196/năm), thì phải mất từ 19-24 năm tích lũy, không chi tiêu gì, người dân mới mua được căn hộ chung cư giá từ 2.5 – 3.5 tỷ đồng ($104,675 – $146,545).
Dẫn báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu, Dân Trí cho biết giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp (giữa chủ đầu tư và người mua) của Hà Nội thấp hơn nhiều so với Sài Gòn.
Cushman & Wakefield ghi nhận tại Hà Nội, trong Quý II, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp khoảng $2,026/m2, trong khi ở Sài Gòn, khoảng $3,200/m2. Mức chênh lệch giữa hai khoảng giá chừng 60%.
Một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS) cũng cho thấy giá bán sơ cấp trung bình một căn hộ tại Hà Nội là 42-55 triệu đồng/m2, tăng 2 – 3% so năm 2022; còn tại Sài Gòn, giá cao hơn khoảng 45%, đạt 60-80 triệu đồng/m2, tăng 3 – 5% so năm 2022.
Ông Phạm Anh Khôi, kinh tế trưởng kiêm viện trưởng DXS, nhận định, cùng vị trí tương đương giá bán căn hộ phân khúc trung bình ở Hà Nội hiện tại được giao dịch rẻ hơn 30% so với Sài Gòn.
Đây là điều khác biệt so nhiều năm trước, khi giá bất động sản tại Hà Nội thường cao hơn Sài Gòn. Ông Khôi lý giải do pháp lý dự án tại Hà Nội ít vướng hơn Sài Gòn; quỹ đất các khu vực ven Hà Nội dồi dào hơn; sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc tốt hơn.
Một điều đặc biệt khác theo nghiên cứu từ DXS là người ngoại quốc ưa thích căn hộ ở Hà Nội hơn Sài Gòn, vì tỷ suất sinh lợi các căn hộ tại Hà Nội cao hơn. Ngoài ra, môi trường đầu tư tại Sài Gòn khoảng 5-6 năm trở lại đây đã kém hơn các khu vực khác ở miền Bắc như Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng…
Ngược lại, các căn hộ hạng sang và siêu sang ở Hà Nội thì cao hơn Sài Gòn.
Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại Sài Gòn, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM, nói với Dân Trí: Phần lớn dân chỉ có thể mua căn hộ bình dân. Thế nhưng, hiện tại những căn hộ vừa túi tiền có giá 2-4 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 25%, cung không đủ cầu.
Phân khúc căn hộ bình dân khan hiếm trên thị trường trong bốn năm trở lại đây cũng là lý do khiến giá nhà ở liên tục tăng cao thời gian qua, theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, thuộc DKRA Group.
Ông Thắng cho rằng cần đẩy mạnh khắc phục các nguyên nhân từ giá bán nhà (đang quá cao) và tăng thu nhập người dân để đạt được hiệu quả cao nhất. Nhưng bằng cách nào?
Nhìn sang Singapore, bà Giang Huỳnh so sánh: Tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà xấp xỉ 90% – một con số ấn tượng. Ví dụ này nhấn mạnh tiềm năng của các chính sách chiến lược mà chính phủ Singapore đưa ra trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở.
Tóm lại để khoảng cách giữa giá nhà và mức thu nhập của người dân không quá cách biệt như hiện tại thì chính nhà nước phải giúp người dân giống như các nước, nhưng nhìn vào kết quả xây dựng nhà ở xã hội hiện tại thì thấy… còn khuya!
