Thị trường địa ốc tại khoảng hơn chục khu vực đô thị lớn của Mỹ đang trở nên dễ tiếp cận hơn khi lượng nhà rao bán trên toàn quốc tăng, dù giá nhà trung vị (median) và lãi suất vay mua nhà vẫn cao, theo tạp chí Newsweek hôm 6 Tháng Tám.
Vấn đề khả năng chi trả nhà ở từ lâu đã là nỗi băn khoăn của người dân Mỹ, nhất là khi giá nhà và lãi suất thế chấp tăng mạnh trong những năm gần đây. Khoảng cách giữa thu nhập hộ gia đình trung vị và chi phí sở hữu một căn nhà vẫn lớn đáng kể: người mua thông thường vẫn phải kiếm thêm nhiều hơn $25,000/năm so với thu nhập hộ gia đình trung vị mới đủ sức mua một căn nhà có giá trung vị, theo phân tích của Redfin.
Newsweek trích dẫn dữ liệu mới do Redfin công bố ngày 6 Tháng Tám cho thấy tín hiệu khả quan ở 11 trong số 50 khu vực đô thị lớn của Mỹ, phần lớn là các đô thị thuộc vùng Sun Belt – nơi từng chứng kiến giá nhà tăng vọt trong đại dịch.
Theo dữ liệu đa niêm yết (MLS) tính đến Tháng Sáu, năm 2025, thu nhập hàng năm cần thiết để mua một căn nhà có giá trung vị đã giảm so với cùng kỳ năm trước tại 11 khu vực này. Giảm mạnh nhất là Oakland, California, với mức giảm 4.6%. Các thành phố khác giảm đáng kể gồm West Palm Beach, Florida (-3.7%); Jacksonville, Florida (-3.5%); San Diego (-3.2%); và Tampa, Florida (-2.1%). Danh sách còn lại gồm Atlanta, Phoenix, St. Louis, Orlando, Sacramento (California) và Dallas, đều ghi nhận mức cải thiện rõ rệt về khả năng chi trả.
Nguyên nhân chính là do giá nhà giảm nhờ vào nguồn cung ứng tăng mạnh từ các dự án xây dựng trong thời kỳ đại dịch. Florida nổi bật khi có bốn thành phố lọt danh sách là West Palm Beach, Jacksonville, Tampa và Orlando. Nhưng ngoài ra nguyên nhân còn đến từ chi phí bảo hiểm, phí hội sở (HOA) cao và rủi ro thiên tai gia tăng khiến nhu cầu chững lại.
Mặc dù có cải thiện, khoảng cách chi trả vẫn lớn. Người mua trung bình tại Mỹ cần thu nhập $112,131/năm mới mua nổi nhà trung vị – cao hơn khoảng $25,000 so với thu nhập hộ gia đình trung vị. Trung bình trên toàn quốc, 39% thu nhập hộ gia đình dành cho chi trả nhà ở – vượt ngưỡng “an toàn” 30%, nhưng đã giảm nhẹ so với mức 40.5% của năm trước. Khoảng 34.6% số nhà rao bán hiện được xem là “hợp túi tiền” với hộ gia đình trung vị, cải thiện nhẹ so với năm ngoái.
Ngược lại, một số khu vực vốn rẻ nhất lại đang chứng kiến áp lực tăng. Detroit tăng tới 9.9% về mức thu nhập cần có, dù vẫn giữ vị trí thấp nhất trong các đô thị lớn với $57,432. Các thành phố ở vùng Rust Belt như Cleveland, Newark, Chicago và Pittsburgh cũng tăng do lượng người mua đổ về, đẩy giá lên dù lịch sử vốn “dễ mua”. Theo Fortune, giá nhà trung vị ở Detroit và Cleveland chỉ bằng khoảng một nửa mức trung vị toàn quốc, thu hút làn sóng di cư từ các vùng ven biển đắt đỏ.
Lãi suất cao, bảo hiểm ngột ngạt
Andrew Lieb, luật sư địa ốc, cho biết hai yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến khả năng chi trả hiện nay là lãi suất thế chấp và chi phí bảo hiểm. “Lãi suất thì ai cũng bị tác động, nhưng bảo hiểm mỗi địa điểm lại rất đặc thù. Sống gần sông nước, sở hữu căn nhà thứ hai, hoặc nhà rộng trên 5,000 square feet thì phí bảo hiểm sẽ cực cao, kèm nhiều yêu cầu nâng cấp để được ký hợp đồng,” ông nói. “Không có bảo hiểm sẽ còn tốn kém hơn nhiều nếu xảy ra tai nạn – cho nên hãy suy nghĩ kỹ trước khi bỏ qua.”
Andrew Ragusa, địa ốc viên ở New York và Long Island, chia sẻ hiện khu vực của ông không có dấu hiệu cải thiện khả năng chi trả.
“Bạn tôi ở Florida đang rao bán nhà nhưng mà rất khó để bán, vì hàng tồn nhiều quá và giá đang rớt,” ông nói. Một nguyên nhân khác nữa là kiểu xây dựng “na ná nhau,” thiếu sự khác biệt, khiến nếu chủ nhà không chịu giảm giá thì hàng xóm cũng sẽ giảm và nhà thì gần như giống nhau, nhất là trong các khu phát triển đồng bộ.
Katie Shook, địa ốc viên của Redfin Premier ở Phoenix, nhận xét: “Người mua phải cân nhắc kỹ chi phí, và họ thấy nhiều nhà nằm chờ bán, nên thường đòi nhượng bộ lớn. Thị trường ở đây đã nghiêng về phía người mua suốt tám tháng qua. Nếu nhà bạn không đạt 10/10 điểm về tình trạng và giá không bằng hoặc thấp hơn thị trường, nó sẽ nằm trên thị trường lâu.
Nhiều người bán đang sẵn sàng bỏ ra $10,000-$15,000 để giúp người mua trả phí hoàn tất giao dịch. Một số yếu tố như sân vườn đẹp hay hồ bơi nay không còn được trả giá cao như trước.”
