Các chủ sở hữu nhà ở Mỹ đã mất tổng cộng $2.3 ngàn tỷ giá trị tài sản kể từ mùa Hè 2022. Trong khi thành phố San Francisco của tiểu bang California chứng kiến sự sụt giảm giá nhà lớn nhất nước thì giá trị nhà ở Miami thuộc tiểu bang Florida tăng cao do có nhiều người mới đến.
Lúc lên khi xuống
Đây là quy luật cố hữu của thị trường nhà ở tại Mỹ hiện nay. Sau thời kỳ cực kỳ thịnh vượng trong đại dịch, hiện giá trị đang giảm mạnh. Theo một báo cáo từ cổng thông tin bất động sản trực tuyến Redfin, các chủ sở hữu nhà trên toàn quốc đã mất tổng cộng $2.3 ngàn tỷ giá trị nhà kể từ khi đạt đỉnh vào Tháng Sáu, 2022. Tổng giá trị nhà ở Mỹ chỉ còn $45.3 ngàn tỷ vào cuối năm 2022 (giảm 4.9%) so với mức kỷ lục $47.7 ngàn tỷ của Tháng Sáu.
Đây cũng là mức giảm lớn nhất của sáu tháng cuối năm tính theo tỷ lệ phần trăm kể từ 2008. Nhu cầu suy yếu và giá bất động sản giảm là nguyên nhân chính khiến giá nhà giảm. Giá bán trung bình trên toàn quốc là $383,249 vào Tháng Một, giảm 11.5% so với mức cao nhất là $433,133 vào Tháng Năm, 2022 và tăng 1.5% so với Tháng Một, 2022.
Chen Zhao, trưởng nhóm nghiên cứu kinh tế của Redfin, vấn an: “Thị trường nhà đất bị giảm một phần giá trị, nhưng hầu hết các chủ sở hữu nhà vẫn còn lời lớn từ đợt bùng nổ giá nhà trong đại dịch. Tổng giá trị nhà ở tại Mỹ vẫn nhiều hơn khoảng $13 ngàn tỷ so với Tháng Hai, 2020, một tháng trước khi có tuyên bố coronavirus là đại dịch”.
Không nơi nào giá nhà giảm nhiều như ở San Francisco, một thành phố từ lâu thuộc nhóm các đô thị ven biển có giá nhà cao ngất ngưởng. Nay, giá trị tính chung thị trường nhà của thành phố đã giảm 6.7% — tương đương $37.3 tỷ so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn $517.5 tỷ (mức giảm tính theo tỷ lệ phần trăm lớn hơn bất kỳ khu vực đô thị lớn nào khác của nước Mỹ).
Trong khi đó, ở thành phố Miami thuộc tiểu bang Florida, một câu chuyện ngược lại đang diễn ra. Tổng giá trị nhà ở tại “Thành phố Pháp thuật” (Magic City) đã tăng 19.7% so với năm trước (tăng $77 tỷ) lên $468.5 tỷ vào Tháng Mười Hai (mức tăng phần trăm hàng năm lớn nhất trong số 100 khu vực đô thị đông dân nhất mà Redfin phân tích).
Elena Fleck, một đại lý bất động sản của Redfin ở Palm Beach, Florida nhận định: “Thị trường nhà ở tại Florida nóng lên nhờ những người mới chuyển từ miền Bắc và gần đây là từ Bờ Tây đến. Từ New Jersey và New York họ cũng đổ về đây. Nguyên nhân lớn nhất là Florida có giá nhà tương đối phải chăng và không có thuế thu nhập. Người mới đến có thể làm được nhiều việc hơn cho số tiền họ có ở đây”.
Kiếm được hơn $150,000 một năm vẫn ở nhà thuê
Giá nhà cao và thị trường nhà ở eo hẹp dần đã làm tăng nhu cầu về nhà cho thuê ở Mỹ. Lee Robbins, một nhân viên kế toán 36 tuổi, rời Indiana đến miền Trung Florida cách đây năm năm để tìm ánh mặt trời và một công việc có thu nhập sáu con số. Anh có được cả hai tại thành phố Sanford. Nhưng có một điều không thay đổi, anh vẫn là người thuê nhà, dẫn lại từ Wall Street Journal.
Với giá nhà trung bình của thành phố tăng hơn $100,000 trong thời kỳ đại dịch, Robbins nói anh cần tiết kiệm thêm vài năm nữa để trả hết tiền nhà dù thu nhập đã sáu con số. Anh nói: “Đó không phải là những gì tôi hình dung về một căn hộ chỉ có hai phòng ngủ sống chung với con trai”. Jessica Bronner, 30 tuổi, cùng làm chủ một công ty kinh doanh ván sàn gần Richmond, Virginia có đủ khả năng mua một căn nhà. Nhưng chị không xem đó là khoản đầu tư tốt vào lúc này nên chấp nhận ở nhà thuê. “Tôi nghĩ thị trường nhà vẫn còn ảnh hưởng bởi lạm phát và không nên mua nhà” – chị nói.
Những người Mỹ có thu nhập cao như Bronner và Robbins đang ở nhà thuê ngày càng đông hơn so với trước đây. Số hộ gia đình kiếm được $150,000 trở lên một năm vẫn thuê nhà đã tăng 87% từ 2016 đến 2021, đạt hơn ba triệu (theo Cục điều tra dân số Mỹ). Nhìn chung, có khoảng 44 triệu hộ gia đình Mỹ đang thuê nhà và thu nhập bình quân của tất cả chưa đến $71,000 vào năm 2021.
Không có thành phố nào chứng kiến số người thuê nhà có thu nhập cao tăng nhiều hơn thủ phủ Austin của tiểu bang Texas, nơi các hộ gia đình thuê nhà có thu nhập $150,000 trở lên tăng đến 154% trong năm năm (theo phân tích dữ liệu điều tra dân số của các nhà nghiên cứu tại RentCafé, một công ty niêm yết căn hộ trên web). Các thành phố trên khắp miền Nam và Tây Nam (từ Nashville, Tennessee, đến Atlanta và Phoenix) đều chứng kiến sự tăng mạnh số người thu nhập cao thuê nhà sau khi nhiều người lao động được trả lương cao chuyển đến các khu vực này trong thời kỳ đại dịch.
Thuê nhà lợi hơn mua nhà
Số người Mỹ kiếm được hơn $150,000 tăng trong những năm gần đây nhưng lãi suất thế chấp cao hơn và giá nhà tăng đã khiến việc mua nhà vượt quá khả năng của nhiều người trong số họ. Một số không thể tìm thấy ngôi nhà đáp ứng mọi mong đợi hoặc họ muốn thuê ở một thành phố mới trước khi quyết định mua nhà. Số khá chọn thuê nhà vì muốn có cuộc sống linh hoạt hơn là mua và sống chôn chân trong một ngôi nhà.
Từ lâu, các nhà kinh tế từ lâu đã khuyên nên thuê nhà và dùng tiền có sẵn đầu tư vào thị trường chứng khoán, vì làm như thế sẽ “kinh tế” hơn là sở hữu một ngôi nhà. Lời khuyên này đặc biệt đúng trong năm 2022. Các công ty bất động sản lớn không chỉ nương theo sở thích của những người thuê nhà giàu có mà còn “nhân rộng” nó. Họ mua hàng ngàn ngôi nhà ở vùng ngoại ô và cho những người có thu nhập trên trung bình thuê. Các nhà phát triển căn hộ lớn cũng tập trung vào các toà nhà đầy đủ tiện nghi nhắm đến các chuyên gia lương cao.
Không chịu kém cạnh, những công ty xây dựng đưa ra thị trường nhiều ngôi nhà được thiết kế để cho gia đình thuê thay vì bán. Whitney Airgood-Obrycki, nhà nghiên cứu địa ốc tại Trung tâm nghiên cứu nhà ở thuộc Đại học Harvard, nhận xét: “Xu hướng chuyển sang thuê nhà của những người tương đối giàu có đang khiến thị trường nhà cho thuê cạnh tranh hơn. Một số thị trường nhà vốn đã khan hiếm đối với người thuê nhà có thu nhập thấp và trung bình nay càng khó khăn hơn khi có sự tham gia của những người có thu nhập cao”.
Nhưng các chủ sở hữu nhà cho những người có thu nhập cao hơn thuê không kỳ vọng tăng nhiều tiền thuê nhà. Mark Wolf, Giám đốc điều hành của công ty AHV Communities chuyên xây dựng nhà cho gia đình thuê ở miền Nam và Bờ Tây, cho biết: “Tại một trong những dự án phát triển của chúng tôi gần Seattle, thu nhập trung bình của các hộ gia đình thuê nhà đạt hơn $200,000”. Thuê một hoặc hai năm trước khi mua là một lựa chọn nhưng một số người có thu nhập cao nói họ sẽ thuê nhà… vô thời hạn.
Nhiều người thuê nhà có thu nhập cao không thể mua nhà vì còn mang nợ, điểm tín dụng kém hoặc tiền tiết kiệm thấp. Các nhà phát triển nhà dự kiến những người thuê nhà loại này sẽ chiếm một tỷ lệ lớn người thuê nhà trong tương lai gần. Nhiều người thuê nhà có thu nhập sáu con số thú nhận họ rất buồn vì không thể hiện được sự giàu bằng quyền sở hữu một ngôi nhà!
