“Thiên đường bất động sản” một thời nay đang rơi vào tình trạng nguy hiểm khi khoảng $1 ngàn tỷ nợ thế chấp các toà nhà chung cư cho nhiều hộ gia đình thuê sắp đến hạn thanh toán chỉ vì chủ sở hữu… không có tiền!
Thời vàng son nay còn đâu!
Các tòa nhà chung cư liên tục tăng giá trị trong nhiều năm, nhưng nay lãi suất cao đang khiến các chủ sở hữu loại tài sản này rất lo lắng. Từ lâu được xem là “thiên đường bất động sản”, các tòa nhà chung cư nhiều hộ gia đình thuê đang trở thành một điểm “nóng” rắc rối lớn tiếp theo trong thế giới bất động sản thương mại bị vây hãm tứ bề. Những người đầu tư vào các chung cư nhiều hộ gia đình là do bị thu hút bởi giá thuê tăng đều đặn và triển vọng thu được lợi nhuận vượt trội so với các đầu tư khác.
Vay thế chấp để đầu tư (mua chung cư), họ hy vọng tiền thuê nhà tăng đủ nhanh để trả hết nợ. Không giống các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại trống rỗng do ảnh hưởng của xu hướng làm việc từ xa và thương mại điện tử, các chung cư cho thuê có tỷ lệ trống thấp hơn nhiều. Vấn đề chính của chúng không phải là thiếu người thuê, bất chấp giá thuê tăng vọt từ năm 2020 mà là… lãi suất. Lãi suất tăng đột ngột nhiều lần từ năm ngoái đã đẩy khoản nợ thế chấp đến hạn thanh toán lên cao khiến nhiều chủ sở hữu chung cư có nguy cơ phá sản.
Theo công ty dữ liệu CoStar, giá trị các tòa nhà chung cư tính chung cho toàn quốc đã giảm 14% trong tài khoá kết thúc vào Tháng Sáu sau khi tăng 25% trong năm trước. Sự sụt giảm gần giống như sự sụt giảm giá trị các toà nhà văn phòng và trung tâm thương mại (với tình trạng thiếu nhà ở, các nhà phát triển đang chuyển đổi nhiều toà nhà văn phòng thành căn hộ, nhưng không phải tất cả đều phù hợp để chuyển đổi dù nước Mỹ hiện có hơn 1 tỷ feet vuông không gian văn phòng bỏ trống) – dẫn lại từ Wall Street Journal.
Các khoản nợ thế chấp trong danh mục “nhà có nhiều hộ gia đình ở” luôn thấp nhưng đó chỉ còn là “chuyện của quá khứ” do lãi suất tăng. Chi phí đi vay đã tăng gấp đôi, chi phí xây dựng cũng tăng trong khi tiền thuê tăng chậm lại. Nhà cung cấp dữ liệu Trepp cảnh báo: “Loại nợ chung cư chiếm tỷ trọng lớn trong các khoản thế chấp thương mại không thanh toán được”.
Peter Sotoloff, một nhà điều hành tài chính bất động sản kỳ cựu, cựu thành viên sáng lập công ty kinh doanh nợ bất động sản của Blackstone và là đối tác quản lý cũ tại Mack Real Estate Credit Strategies, dự báo: “Các chủ chung cư sẽ sớm phải đối mặt với bi kịch… nổ bom hydro!”.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp (Mortgage Bankers Association), các khoản thế chấp chung cư cho thuê nhiều hộ gia đình chưa thanh toán được đã tăng hơn gấp đôi trong thập niên qua, lên khoảng $2 ngàn tỷ. Con số này gần gấp đôi số nợ thế chấp toà nhà văn phòng.
Từ 2023 đến 2027 sẽ có $980.7 tỷ khoản nợ thế chấp chung cư đến hạn phải thanh toán.
“Mọi người đều tập trung vào văn phòng – Sotoloff nhấn mạnh – Nhưng nguy cơ vỡ nợ chung cư mới là vấn đề thực sự lớn dù không nhận được sự quan tâm xứng đáng”. Các chủ sở hữu chung cư với hàng ngàn căn hộ ở Los Angeles, Houston và San Francisco không còn trả được nợ. Blackstone đang quản lý các khoản thế chấp cho 11 tòa nhà chung cư mất khả năng thanh toán ở Manhattan. Người phát ngôn của Blackstone cho biết mỗi tòa nhà có vấn đề riêng của nó. Nhưng không phải toà nhà chung cư nào cũng gặp nguy.
Các tòa nhà chung cư nổi tiếng được xem là khoản đầu tư bất động sản thương mại gần như không có rủi ro. Chúng hoạt động tương đối tốt ngay cả khi kinh tế rơi vào suy thoái và cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009 khi thị trường nhà đất sụp đổ. Mọi người luôn cần một nơi để ở, và trong thời kỳ khủng hoảng, người mất nhà đi thuê sẽ nhiều hơn và các tòa nhà chung cư nổi tiếng luôn là chọn lựa đầu tiên của họ.
Chờ vỡ nợ
Lạm phát cho phép chủ chung cư tăng giá thuê căn hộ lên cao hơn bình thường, đẩy giá trị nhà chung cư lên. Giá chào thuê tăng 25% trong thời gian 18 tháng, từ 2021 đến 2022. Đối với nhiều nhà đầu tư, đây là luật “nhân quả”. Chủ sở hữu tòa nhà chung cư thường vay hơn 80% giá trị tòa nhà từ thị trường trái phiếu. Hầu hết các khoản vay mua chung cư đều có lãi suất cố định, thế chấp dài hạn.
Tuy nhiên, trong thời đại dịch, nhiều người mua nhà chung cư đã vay các khoản vay có lãi suất thả nổi, ngắn hạn hơn. Nhiều nhà đầu tư tăng tiền thuê nhà, và tin tưởng có thể bán chung cư với giá cao hơn nhiều khi tiền thuê cao hơn. Nhưng ít người dự đoán Fed có thể tăng lãi suất nhanh và nhiều lần như vậy, kéo giá trị tòa nhà xuống và buộc chủ nhà phải thanh toán nợ thế chấp đến hạn cao hơn nhiều. Các ngân hàng khu vực, một nguồn tài trợ thế chấp quan trọng, nay cho vay ít hơn rất nhiều so với trước, khiến việc vay để thanh toán các khoản thế chấp đến hạn khó khăn hơn.
Tăng trưởng tiền thuê nhà đã chậm lại đáng kể ở nhiều thành phố của Hoa Kỳ, trong khi lạm phát và phí bảo hiểm ngày càng tăng dẫn đến tăng chi phí vận hành các chung cư. Một loạt các công ty bất động sản tư nhân mới, được tài trợ chủ yếu bằng nợ với lãi suất thả nổi và tiền mặt của các nhà đầu tư nhỏ, đang trở thành những đối thủ cạnh tranh lớn hơn trong thị trường chung cư. Một số trả giá mua cao hơn dựa vào kỳ vọng tăng tiền thuê nhiều hơn trong những năm tới. Bây giờ, họ đang gặp khó khăn trong việc biến kỳ vọng thành sự thật trong khi tiền nợ thế chấp phải thanh toán đuổi sau lưng.
Công ty Tides Equities có trụ sở tại Los Angeles đã mua hơn $6,5 tỷ bất động sản cho thuê kể từ 2016, chủ yếu là các tòa nhà chung cư dành cho người có thu nhập trung bình và thấp ở các thành phố Tây Nam. Năm 2021, công ty dự kiến sẽ tăng giá thuê 44% một chung cư ở ngoại ô Dallas trong vòng ba năm. Tuy nhiên, đến Tháng Sáu, Tides gửi thư giải trình đến các cổ đông với nội dung: “Chiến lược không diễn ra như kế hoạch khi những người thuê quá bí bách tiền mặt. Một số chung cư không còn kiếm đủ tiền để trang trải các khoản nợ đến hạn và các cổ đông có thể phải bỏ thêm tiền để cứu chúng khỏi vỡ nợ”.
Trong một cuộc phỏng vấn, Sean Kia và Ryan Andrade, đồng sáng lập Tides, cho biết họ đang làm việc với ngân hàng để tìm cách tránh vỡ nợ cho các chung cư đang gặp khó. Một số nhà đầu tư bất động sản cho thuê kỳ cựu từng vượt qua những cơn bão trong quá khứ nay cũng dễ bị tổn thương. Veritas Investments, một trong những chủ nhà cho thuê lớn nhất của thành phố San Francisco đã không trả được khoản nợ đến hạn cho 95 tòa chung cư trong năm qua.
