Sự bi quan cảm nhận được từ việc các nhà đầu tư tránh bỏ tiền vào các tòa nhà văn phòng và giao thông công cộng ở các thành phố lớn đã biến thành tín hiệu nhấp nháy màu đỏ cảnh báo tại Wall Street.
Mỏ vàng tưởng không bao giờ cạn đang cạn dần
Các nhà đầu tư đang bỏ tiền ít hơn vào trái phiếu liên quan đến tàu điện ngầm và xe buýt ở thành phố New York. Đầu tư uỷ thác vào các bất động sản tại khu trung tâm thành phố cũng ở mức thấp hơn một nửa so với trước đại dịch. Các chủ nợ đang yêu cầu trả thêm lãi nếu muốn họ không rút các khoản đầu tư xây dựng văn phòng.
Trong nhiều năm qua, các trung tâm thành phố (downtown) đã trở thành “mỏ vàng” để chính quyền các thành phố của Mỹ thu về hàng tỷ đôla tiền thuế. Các nhà đầu tư cổ phiếu và trái phiếu đã đặt cược lợi nhuận vào các tòa tháp văn phòng ở khu trung tâm hoặc vào các chuyến tàu và xe buýt đưa nhân viên đến đó với niềm tin “phần thắng nắm chắc trong tay”!
Giờ đây, khi số nhân viên văn phòng dành nhiều thời gian làm việc tại nhà hơn, các công ty thu gọn không gian văn phòng, các doanh nghiệp, dịch vụ trả lại mặt bằng thuê mướn (một “bình thường mới” không có dấu hiệu kết thúc) thì phần thắng tưởng “nắm chắc trong tay” đang được các nhà đầu tư sang nhượng lại với giá giảm mạnh, chấp nhận thua lỗ!
Richard Ciccarone, Chủ tịch danh dự của công ty phân tích tín dụng Merritt Research Services nhận định: “Bạn có thể xem đây là một sự chuyển hướng chậm, từ thắng đến thua, hoặc là khởi đầu của một vụ đắm tàu tiềm tàng phía trước. Tôi hy vọng nó không xảy ra nhưng nó… có thể xảy ra!”.
Cái nhìn ảm đạm của các nhà đầu tư về hoạt động của các trung tâm thành phố không hề là tin tốt cho thu ngân sách của chính quyền (cũng như tài chính của cư dân) và đặt áp lực nặng nề lên cách thu tiền truyền thống: Thu thuế bất động sản các cao ốc văn phòng, thu thuế thu nhập và bán vé đi lại cho các nhân viên văn phòng.
Thực tế cho thấy, tại nhiều thành phố náo nhiệt trước đây, nhiều cư dân bắt đầu “thắt lưng buộc bụng”. Một số chi nhánh thư viện ở New York sẽ đóng cửa thêm một ngày mỗi tuần theo đề xuất cắt giảm ngân sách, khi thành phố phải đối mặt với chi phí lao động ngày càng tăng và thâm hụt ngân sách dự kiến đạt $7 tỷ vào năm 2027.
Từ New York, Chicago đến San Francisco, người dân và du khách phàn nàn về sự trống rỗng của khu trung tâm, từ đường phố đến các cửa hàng. Các điểm dừng quá cảnh nay trở thành nơi ở lâu dài của những người bệnh tâm thần, con nghiện và người vô gia cư. Các nhà phân tích tại công ty quản lý trái phiếu đô thị Asset Preservation Advisors đang theo dõi chặt chẽ tình hình tại các trung tâm thành phố dù vẫn tin tưởng vào một số trái phiếu được bảo đảm bằng thuế của hai thành phố New York và Boston nhưng họ bắt đầu cảnh giác về nợ của một số trung tâm đô thị khác và các thành phố lớn tại California.
Chính quyền đô thị phải thích nghi với giảm thu ngân sách
Hiện các tòa nhà văn phòng chỉ lấp đầy khoảng 50% so với trước Covid-19 tại 10 khu vực đô thị lớn của Hoa Kỳ. Dữ liệu liên bang cho thấy lượng hành khách sử dụng phương tiện giao thông công cộng cũng giảm 70% so với trước Covid ở các đô thị lớn.
Hơn một năm trước, Tổng thống Joe Biden còn tự tin: “Đã đến lúc nước Mỹ quay trở lại nơi làm việc và lấp đầy các trung tâm thành phố tuyệt vời của chúng ta một lần nữa”. Nhưng ngay cả lực lượng lao động liên bang cũng có hơn một nửa số nhân viên tiếp tục làm việc từ xa ít nhất một ngày một tuần.
Một dấu hiệu cho thấy sự cảnh giác của các nhà đầu tư đối với các trung tâm thành phố là cách họ định giá trái phiếu được hỗ trợ một phần bởi giá vé đi lại công cộng. Giá trái phiếu càng thấp thì lãi càng cao. Tại New York, các trái phiếu được hỗ trợ bởi giá vé xe buýt, tàu điện ngầm có mức lãi cao hơn 1.25% so với trái phiếu đô thị có giá cao nhất.
Nhưng khi Cơ quan Giao thông Đô thị New York không còn nhiều tiền vé thu được để hỗ trợ trái phiếu, lãi suất có khả năng giảm và sẽ mất sức hấp dẫn. Những trái phiếu được hỗ trợ bởi thuế thu được từ các không gian văn phòng cho thuê giá cao cũng không còn hấp dẫn vì bấp bênh. Mới đây, các công ty con của Pacific Investment Management và Brookfield Asset Management bị vỡ nợ hơn $2 tỷ từ số chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (commercial mortgage-backed securities) liên quan đến các tòa tháp văn phòng ở New York, San Francisco, Los Angeles và các thành phố khác – Wall Street Journal cho biết.
Giá cổ phiếu của năm quỹ tín thác đầu tư bất động sản (real-estate investment trust) lớn nhất tập trung vào các tòa nhà văn phòng ở trung tâm các thành phố cũng giảm trung bình 63% so với cuối năm 2019. Khi doanh thu thuế không còn dồi dào từ các tòa nhà văn phòng cho thuê, các quan chức thành phố lớn sẽ phải đối mặt với một lựa chọn khó chịu: Chấp nhận giảm chi vì thu ít hơn hoặc phải dựa nhiều hơn vào những nguồn thuế khác.
Theo tính toán của công ty phân tích bất động sản Green Street, thuế bất động sản văn phòng chiếm khoảng 10% doanh thu của các thành phố lớn nên sẽ trở thành thảm họa cho ngân sách các thành phố trong tương lai nếu xu hướng làm việc từ xa tiếp tục.
Các thành phố cũ ở Đông Bắc, Trung Tây và California với gánh nặng nợ nần và nợ lương hưu nhiều đang phải đối mặt với những khó khăn ngân sách, trái với các đô thị rộng lớn ở các tiểu bang miền Nam và miền Tây.
Năm nay Los Angeles bắt đầu tính thuế những ngôi nhà bán trên $5 triệu. Thị trưởng New York Eric Adams ủng hộ việc đưa hai sòng bạc mới được phép hoạt động vào nội thị. Nhiều ý tưởng để tái tạo sức sống cho các trung tâm thành phố chưa bao giờ được nghĩ đến nay mang ra áp dụng, như chuyển đổi không gian văn phòng trống thành nhà ở, sân khấu giải trí, thậm chí cơ sở chăm sóc sức khỏe ban ngày.
Dĩ nhiên các trung tâm thành phố sẽ không bị xóa sổ. Dù bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi làm việc từ xa, thành phố vẫn là nơi sinh sống của nhiều người và các công ty giàu có. Biến động giá lớn của các chứng khoán liên quan đến các tòa tháp văn phòng sẽ được hạn chế nếu các tài sản cơ bản phục hồi nhanh chóng.
Trước mắt, để đối phó với thiếu hụt ngân sách, chính quyền các thành phố bắt đầu thắt lưng buộc bụng. Theo số liệu ngân sách do tổ chức National League of Cities thu thập, chi phí hoạt động của các thành phố tính chung đã giảm trong năm 2022. Được điều chỉnh theo lạm phát, các thành phố có mức giảm lớn nhất về cả chi tiêu lẫn doanh thu trong gần 40 năm (trừ sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009).
___________
Hà cớ gì lại phải xách cặp đến văn phòng?
Thị trường văn phòng tại San Francisco, thời vàng son nay còn đâu!
