Sau đợt “kêu cứu” vào đầu tháng Mười Một năm ngoái dường như vẫn chưa được đáp ứng, các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) của Việt Nam lại tiếp tục “kêu trời” tại Hội nghị tín dụng BĐS vừa diễn ra tại Hà Nội hôm thứ Ba 8 tháng Hai vừa qua. Những lời kêu cứu cấp tập như thế cho thấy ngành kinh doanh BĐS đang chuẩn bị vỡ nợ hàng loạt, kéo theo hệ thống ngân hàng tài chính và cả nền kinh tế “bong bóng” của đất nước.
Thị trường đóng băng – công ty đói vốn
Thông tin về thị trường nhà đất những ngày sau Tết Quý Mão trên báo chí nhà nước đều khẳng định giá BĐS ở tất cả các khu vực đều đang giảm khá mạnh; có nơi giảm tới 25%-30% so với giá đầu năm ngoái. Giá giảm một phần vì cung vượt cầu, một phần vì giá đất nền và căn hộ chúng cư bị thổi lên quá cao, ngoài tầm tay của những người có nhu cầu nhà ở. Lãi suất ngân hàng cho các khoản vay mua nhà cũng bị đẩy lên mức 12%-14%/năm khiến cho những người đầu cơ, mua nhà đất chờ bán lại kiếm lời không còn dám mạo hiểm như trước; nhiều người đã lỡ đầu cơ đang phải bán bớt, giảm giá, bán lỗ để trả nợ vay.
Một bản tin trên báo Saigon Nhỏ dẫn số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch BĐS cả năm 2022 xấp xỉ năm 2021 nhưng chủ yếu tập trung trong nửa đầu năm. Thị trường đảo chiều từ giữa năm 2022, quý 3 giảm mạnh, còn quý 4 rất ít giao dịch.
Hậu quả của tình trạng “đóng băng” đó là lượng hàng tồn kho tăng lên nhưng dòng tiền thu vào của các công ty BĐS giảm mạnh. Trong văn bản kêu cứu gửi Chính phủ hôm 6 tháng Mười Một 2022, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cảnh báo: “Đến tháng 6-2022, số liệu của 45 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận khoảng 273,373 tỷ đồng hàng tồn kho, chiếm quá nửa giá trị tài sản”. Không bán được thì thành hàng tồn kho và doanh nghiệp không còn nguồn tiền để trả nợ vay, nợ trái phiếu; nhiều khi phải đảo nợ, tức là vay của người sau để trả cho người trước.
Tình trạng thiếu tiền căng thẳng tới mức “Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS“đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng)”, cũng theo báo cáo của HoREA.
Quả núi nợ bất động sản
Thật ra không phải đến gần đây các công ty BĐS Việt Nam mới đói vốn và xin chính phủ cứu. Các công ty kinh doanh nhà đất ở Việt Nam có quan hệ chặt chẽ với ngân hàng, thậm chí có những tập đoàn BĐS lập ngân hàng riêng để huy động tiền gửi tiết kiệm của dân cho các dự án nhà đất “hoành tráng” của họ. Nhận ra độ rủi ro lớn của các món nợ BĐS, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam đã có nhiều lần “siết” lại, buộc các ngân hàng không được cho ngành BĐS vay nhiều hơn 20% tổng số giá trị cho vay, không cho một công ty BĐS nào vay quá 15% tổng số vốn điều lệ của ngân hàng v.v…
Tuy vậy, tiền từ các ngân hàng đổ vào ngành BĐS vẫn rất lớn. Theo báo cáo của NHNN tại hội nghị tín dụng BĐS cách đây hai hôm, đến cuối năm 2022 số nợ vay ngân hàng của ngành BĐS là 2.58 triệu tỷ đồng (khoảng $105 tỷ), bằng 21.2% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng và ở mức cao nhất trong năm năm qua. Rất khó hình dung con số khổng lồ này, chỉ biết là nó lớn hơn ba lần tổng vốn liếng của toàn bộ các công ty nhà nước Việt Nam và hơn hai lần tổng thu ngân sách của nhà nước Việt Nam năm 2022.
Vay tiền nhiều như vậy, nhưng cơn khát vốn của ngành kinh doanh BĐS vẫn không thỏa mãn được. Lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo của nhà cầm quyền, nhiều doanh nghiệp BĐS xoay sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp – tức là vay trực tiếp của người dân. Về lý thuyết, trái phiếu doanh nghiệp là công cụ tài chính giúp doanh nghiệp có thêm vốn còn phía nhà đầu tư (mua cổ phiếu, trái phiếu) có cơ hội tìm kiếm thêm lợi nhuận. So với vay ngân hàng thì phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải trả tiền lời cao hơn nhưng không cần có tài sản thế chấp, tiền bán trái phiếu được chi tiêu tùy ý không phải chịu sự kiểm soát của người cho vay.
Nhưng ở một thị trường luật lệ không rõ ràng như Việt Nam, phát hành trái phiếu doanh nghiệp (khác với trái phiếu chính phủ do nhà nước phát hành) đã trở thành một cách cướp của bằng nhiều thủ đoạn tinh vi. Trong năm 2022, hàng loạt nhân vật cầm đầu các “đế chế” kinh doanh BĐS Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh, FLC… đã bị khởi tố bắt tạm giam với cáo buộc “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” thông qua việc phát hành trái phiếu, là dấu hiệu quả bom nợ trái phiếu ở các tập đoàn kinh doanh BĐS sắp nổ.
Theo nhận định của Finn Ratings – công ty chuyên cung cấp dữ liệu về thị trường tài chính Việt Nam thì 80% trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành được xếp vào loại “trái phiếu rác” vì “sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động” – nghĩa là nhà đầu tư bỏ ra hàng chục tỷ đô la mua trái phiếu BĐS có nguy cơ trắng tay. Mối lo sợ đó đã hiển hiện trong cảnh hàng ngàn người chầu chực trước các văn phòng của ngân hàng Sài Gòn (SCB) đòi lại tiền tiết kiệm mà họ đã bị nhân viên ngân hàng này “lừa” mua trái phiếu của công ty An Đông thuộc tập đoàn Vạn Thịnh Phát.
Khó mà biết được quy mô của thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam, đặc biệt là trái phiếu của các công ty BĐS. Dò theo các dữ liệu công khai trên mạng, có thể ghi nhận trong năm 2021, các doanh nghiệp Việt Nam đã phát hành hơn 700,000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó riêng BĐS là 318,200 tỷ đồng; chín tháng đầu năm 2022 số trái phiếu phát hành là 248,603 tỷ đồng, trong đó BĐS chỉ còn thu được 54,000 tỷ. Do người dân đã hết niềm tin vào trái phiếu doanh nghiệp và cũng do lệnh tạm ngưng từ cơ quan quản lý nên từ đầu năm 2023 đến nay đã không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu mới.
Nhưng số trái phiếu đến hạn thì vẫn phải thanh toán tiền vốn và tiền lời cho người mua, gọi là trái chủ. Số liệu mà Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) đưa ra tại hội nghị tín dụng BĐS nói trên cho biết, cả năm 2023 sẽ có khoảng 285,000 tỷ đồng trái phiếu (khoảng $13 tỷ) tới kỳ đáo hạn; riêng tháng 1/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là hơn 17.000 tỷ đồng ($740 triệu), tập trung chủ yếu ở nhóm BĐS và xây dựng.
Lấy đâu ra tiền để thanh toán khối nợ trái phiếu khổng lồ này giữa lúc thị trường đóng băng là một câu hỏi lớn cho các công ty BĐS.
Và không chỉ trái phiếu. Khi các công ty không trả được tiền vốn cho trái chủ đúng hạn thì bị coi là vỡ nợ, kéo theo tài sản của tất cả các chủ nợ khác, kể cả các ngân hàng đã cho công ty vay. Món nợ 2.58 triệu tỷ đồng mà các ngân hàng thương mại cho vay trong lĩnh vực BĐS đang tiềm ẩn rủi ro mất vốn rất lớn.
Chính phủ VN sẽ “cứu” như thế nào?
Chính vì thế, các nhà kinh doanh BĐS liên tục tổ chức hội nghị “kêu cứu” để vận động chính phủ Việt Nam, từ ông thủ tướng đến ngân hàng nhà nước và các bộ tài chính, kế hoạch đầu tư… phải nhanh chóng ra tay “giải cứu”. Nội dung của các hội nghị này khá đơn giản: Chính phủ cần hỗ trợ thị trường BĐS, “giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ với các trái chủ”. Nói cụ thể là yêu cầu NHNN Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho các công ty được giãn nợ thêm vài ba năm nữa như ý kiến của các giám đốc Novaland, Hưng Thịnh Land hay Hiệp hội Bất động sản TPHCM.
Chắc chắn chính phủ Việt Nam sẽ ra tay cứu các công ty BĐS như họ đã từng cứu trước đây. Nghị quyết phiên họp chính phủ thường kỳ tháng Một diễn ra vào ngày 2 tháng Hai 2023 nhận định “Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm”, cho nên ông Thủ tướng Phạm Minh Chính đã “chỉ đạo NHNN gỡ khó tín dụng BĐS”; “giao Bộ Xây dựng chủ trì rà soát, đề xuất các biện pháp và báo cáo Thủ tướng về hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trước ngày 15/2” và “Cùng với BĐS, Thủ tướng giao Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm nay” v.v…
Hãy chờ xem các bộ ngành của Việt Nam sẽ “gỡ khó” về vốn liếng của các công ty BĐS như thế nào để tránh sụp đổ dây chuyền kéo theo cả hệ thống tài chính – ngân hàng. Nhiều phương cách đang được đem ra bàn bạc, từ bơm vốn cho các công ty BĐS, nới “room” tín dụng – tức là cho phép ngân hàng thương mại tăng tỷ lệ cho vay đến các công ty BĐS; và sửa đổi Nghị định số 65/CP-NĐ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước mà trọng tâm là kéo dài kỳ hạn các trái phiếu đã phát hành thêm tối đa hai năm để các công ty có thêm thời gian gom góp tiền trả nợ…
Xem ra phương cách nào cũng chỉ là biện pháp chữa cháy, không giải quyết được những căn bệnh trong xương cốt của hệ thống ngân hàng – tài chính – bất động sản đã lâu năm của Việt Nam mà lại càng làm méo mó môi trường kinh doanh một cách trầm trọng. Qua nhiều lần “giải cứu” các doanh nghiệp BĐS đã quen lối kinh doanh chụp giật phi thị trường, lời thì ăn còn lỗ thì buộc chính quyền phải ra tay cứu bằng những đồng tiền đóng thuế của người dân.
Đọc thêm:
