Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, một dự án quy mô lớn đầy tham vọng đang dần hình thành trên mảnh đất vốn là những đầm nuôi trồng thủy sản. Tuy nhiên, phía sau vẻ hào nhoáng của những biệt thự sang trọng và sân golf hiện đại, dự án lại ẩn chứa nhiều bất cập nghiêm trọng, đặc biệt là trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.
Những vấn đề này được làm sáng tỏ qua kết luận thanh tra số 2386 của Thanh Tra Chính Phủ về công tác quản lý, sử dụng đất đai và quy hoạch xây dựng tại Hải Phòng.
Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, với tên thương mại Vinhomes Royal Island – Đảo Hoàng Gia ngày càng lộ sai phạm và những dấu hiệu lừa đảo.
Đất thuê 50 năm, đem bán như nhà đất thổ cư
Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên, với tên thương mại Vinhomes Royal Island – Đảo Hoàng Gia, là một dự án phát triển đô thị quy mô lớn tại Hải Phòng do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư. Dự án đã được Thủ Tướng Chính Phủ chấp thuận chủ trương đầu tư và có thời hạn thuê đất là 50 năm. Với tổng diện tích gần 870 ha, dự án bao gồm các hạng mục chính như sân golf 36 lỗ (diện tích gần 160 ha, với thời hạn thuê đất 11 năm từ 2017), khu nhà ở (thấp tầng, liền kề và nhà ở xã hội) với diện tích hơn 136 ha, khu dịch vụ công cộng, vui chơi giải trí, công viên sinh thái (gần 278 ha), đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật (khoảng 166 ha) và đất xây dựng cầu Máy Chai vượt sông Cấm (hơn 4,6 ha).
Theo Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất thuê của nhà nước trả tiền một lần. Trong khi đó, đất thuê trả tiền hàng năm không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng. Thêm vào đó, Phụ lục số 01 ban hành kèm theo thông tư 27/2018 của Bộ Tài Nguyên-Môi Trường quy định đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng cho các cơ sở kinh doanh, dịch vụ và các công trình phục vụ hoạt động này. Điều này có nghĩa là, đất thương mại dịch vụ chỉ được thuê để khai thác và vận hành, chứ không phải là đất để phân lô, bán nền kèm theo công trình xây dựng.
Như vậy, các sản phẩm bất động sản tại dự án Đảo Hoàng Gia thực chất chỉ được chuyển nhượng quyền khai thác và vận hành, không được giao dịch như hình thức nhà phân lô, bán nền, bao gồm cả nhà thương mại để ở (shophouse). Điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị giao dịch của các sản phẩm tại dự án. Tuy nhiên, hiện tại, Vinhomes đang bán các căn hộ, nhà ở tại dự án với giá của nhà phân lô, bán nền, thông qua các hợp đồng mua bán công trình.
Theo Điều 19 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014, việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất, điều mà Vingroup không thể chuyển nhượng cho khách hàng đối với các sản phẩm bất động sản ở đây. Do đó, các hợp đồng mua bán công trình này có thể vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản và không có giá trị pháp lý.
Cách thức lừa đảo này từng được Vinhomes thông đồng với ngân hàng Techcombank thực hiện ở các dự án Grand World Phú Quốc và Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) thông qua các hợp đồng tương tự, gây ra các vụ kiện cáo và tố cáo từ các nhà đầu tư. Những vụ việc này đang được cơ quan chức năng xem xét và xử lý.
Giao đất ‘mập mờ’ và những bất cập trong quản lý đất đai
Công tác giao đất của dự án Vinhomes Royal Island cũng bộc lộ nhiều sai sót về thủ tục. Các quyết định giao đất ban đầu vào năm 2015 không xác định rõ căn cứ sử dụng đất, hình thức và thời hạn giao đất, không bảo đảm theo quy định của Bộ Tài Nguyên Môi Trường. Việc các quyết định giao đất không rõ ràng, gây khó khăn cho việc xác định tiền sử dụng đất và tạo ra sự bất minh trong quản lý đất đai.
Một sai phạm khác là UBND TP.Hải Phòng có các quyết định điều chỉnh thời hạn thuê đất lên 50 năm (tính từ ngày 26/12/2017) đối với toàn bộ diện tích đã giao cho Tập đoàn Vingroup trước đó. Việc áp dụng một thời hạn thuê đất mới sau khi đã giao đất cho chủ đầu tư, là một sự tùy tiện, đi ngược lại với quy định của Luật Đất đai 2013 và tạo ra một tiền lệ xấu trong quản lý đất đai. Mặc dù sau này, thời hạn thuê đất này được Thủ Tướng Chính Phủ chấp thuận, nhưng sai phạm ban đầu vẫn là một “lỗ hổng” trong công tác quản lý hành chính.
Ngoài ra, Sở Tài Nguyên-Môi Trường và Tập đoàn Vingroup chưa ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh diện tích đất thuê theo Quyết định số 746 ngày 18/3/2024 của UBND thành phố Hải Phòng. Việc không điều chỉnh hợp đồng thuê đất theo quyết định mới làm cho các số liệu về diện tích thuê không còn chính xác, gây khó khăn cho công tác quản lý và thu tiền thuê đất. Điều này không chỉ là sự cẩu thả trong công tác hành chính mà còn có thể tạo ra những lỗ hổng pháp lý, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, UBND thành phố Hải Phòng còn giao một phần diện tích đất thuộc quy hoạch đường vành đai 3 và đường sắt đô thị hơn 23 ha, không thuộc nội dung đầu tư của dự án cho dự án đảo Vũ Yên, là vi phạm khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai 2013, gây khó khăn cho việc triển khai các công trình hạ tầng giao thông quan trọng và làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất.
Dự án Khu vui chơi giải trí, nhà ở và công viên sinh thái đảo Vũ Yên không chỉ “mắc kẹt” ở các vấn đề quy hoạch, thủ tục hành chính mà còn đối diện với những “nút thắt” phức tạp trong việc xác định giá đất cụ thể và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Một trong những sai phạm nghiêm trọng trong dự án là việc UBND TP.Hải Phòng xác định giá đất cụ thể không phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, quá trình xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh đã bộc lộ nhiều hạn chế và thiếu sót.
Thứ nhất, về xác định tổng doanh thu phát triển, các chứng thư thẩm định giá chưa ưu tiên sử dụng các tài sản so sánh (TSSS) đã giao dịch thành công, đồng thời thiếu tài liệu chứng minh các TSSS này đã giao dịch thành công theo quy định của Bộ Tài Nguyên-Môi Trường.
Thứ hai, việc xác định tổng chi phí phát triển còn nhiều điểm chưa rõ ràng, các cơ quan định giá chưa làm rõ chi phí lãi vay ngân hàng có tính trùng trong lợi nhuận của nhà đầu tư hay không, và chưa sử dụng số liệu lãi vay trung hạn gần nhất thời điểm định giá để xác định tỷ lệ chiết khấu, vi phạm Thông tư số 36 của Bộ Tài Nguyên-Môi Trường.
Thứ ba, suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật được áp dụng không phù hợp với quy mô thực tế của dự án. Các cơ quan định giá đã sử dụng suất vốn đầu tư tương ứng với các dự án có quy mô 200ha, trong khi dự án đảo Vũ Yên có quy mô lớn hơn nhiều (864,87ha), dẫn đến chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật bị tính toán sai lệch. Cuối cùng, chi phí đầu tư hạ tầng được tính cho toàn bộ diện tích quy hoạch đảo Vũ Yên, bao gồm cả các công trình hạ tầng ngoài dân dụng (như đường sắt đô thị, đường vành đai 3), vốn không thuộc phạm vi dự án, vi phạm nguyên tắc quản lý chi phí theo quy định của Chính Phủ.
Bên cạnh những sai phạm trong định giá đất, UBND TP.Hải Phòng chưa xác định tiền thuê đất trong giai đoạn từ tháng 7/2015 đến tháng 12/2017, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra, Ban Quản Lý Khu Kinh Tế cũng chưa thực hiện xác định lại nghĩa vụ tài chính của Tập đoàn Vingroup đối với diện tích 246,79ha thuê đất trả tiền hàng năm theo quyết định mới của thành phố. Về việc miễn tiền thuê đất sân golf, mặc dù đã được nhắc đến trước đó, nhưng vẫn là một sai phạm nghiêm trọng, khi Ban Quản Lý Khu Kinh Tế đã miễn tiền thuê đất một diện tích lớn trong thời gian dài không đúng theo quy định của pháp luật.
Một số công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng (GPXD) nhưng đã triển khai thực hiện, UBND huyện Thủy Nguyên và quận Hải An đã xử phạt vi phạm hành chính, sau đó, chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục và được cấp GPXD. Ngoài ra, chủ đầu tư đã xây dựng công trình để phục vụ giới thiệu sản phẩm và bán hàng dự án có diện tích 1,987 m2 tại ô đất B5/TM2-02 (quy hoạch là đất công cộng, dịch vụ, diện tích 7,713 m2), đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được xử lý theo quy định.
Những sai phạm trong quy hoạch dự án đảo Vũ Yên
Qua kết luận thanh tra, Vingroup và UBND TP.Hải Phòng không chỉ vi phạm nhiều quy định của nhà nước mà còn có dấu hiệu lừa đảo ở dự án Đảo Hoàng Gia.
Tập đoàn Vingroup được UBND TP.Hải Phòng lựa chọn là chủ đầu tư khi dự án xây dựng khu đô thị hỗn hợp, với chức năng nhà ở, dịch vụ, vui chơi giải trí…, trong khi phần lớn diện tích đảo Vũ Yên được quy hoạch cho mục đích nuôi trồng thủy sản, một phần là đất kênh mương thủy lợi và giao thông nội đồng theo quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011 – 2020, và các quy hoạch chung trước đó định hướng đảo Vũ Yên là khu vực công viên công cộng và thể dục thể thao, với mật độ xây dựng thấp.
Việc không thực hiện các thủ tục điều chỉnh kịp thời mục đích sử dụng đất dẫn đến tình trạng mâu thuẫn và không đồng bộ trong các quyết định quy hoạch.
Một vấn đề khác trong quy hoạch dự án là sự thiếu hụt các công trình dịch vụ đô thị thiết yếu. Quy hoạch chi tiết 1/500 không thấy quy hoạch đầy đủ hệ thống các công trình như trường học, cơ sở văn hóa, thể dục thể thao, chợ,… Điều này thể hiện sự thiếu sót trong việc đánh giá tác động của dự án đến đời sống xã hội và sự thiếu quan tâm đến các nhu cầu cơ bản của cộng đồng cư dân. Mặc dù các công trình này sau đó được bổ sung trong các lần điều chỉnh quy hoạch, nhưng sự thiếu sót ban đầu vẫn là một điểm đáng lưu ý trong công tác quy hoạch của dự án.
Việc điều chỉnh quy hoạch sân golf từ 36 lỗ lên 72 lỗ cũng chưa có văn bản chính thức của Chính Phủ. Ban Quản Lý Khu Kinh Tế miễn tiền thuê đất diện tích hơn 325 ha cho sân golf trong thời hạn 11 năm là không đúng theo quy định của Luật Đầu Tư 2020. Dù sau đó Bộ Kế Hoạch Và Đầu Tư có văn bản đồng ý mở rộng sân golf và ưu đãi miễn tiền thuê đất đã bị thu hồi, nhưng chủ đầu tư không tuân thủ đầy đủ các quy định và việc miễn tiền thuê đất, vẫn là những vấn đề nghiêm trọng, không thể bỏ qua.
‘Vượt rào’ quy định để đi tắt, đấu thầu sai luật
Theo quy định, các dự án sử dụng đất có giá trị lớn, đặc biệt khi đất chưa được giải phóng mặt bằng, cần phải đấu giá để bảo đảm tính cạnh tranh và minh bạch. Tuy nhiên, UBND TP.Hải Phòng không tuân thủ quy định này khi lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đảo Vũ Yên. Thay vì đấu giá, thành phố đã “đi tắt” bằng cách lựa chọn và trao quyền đầu tư cho Tập đoàn Vingroup một cách nhanh chóng.
Nếu theo đúng quy trình, UBND cấp tỉnh phải đề xuất Bộ Xây Dựng cho ý kiến trước khi trình Thủ Tướng Chính Phủ quyết định về lựa chọn chủ đầu tư. Làm như TP.Hải Phòng là theo quy trình ngược. Ngoài ra, TP.Hải Phòng ban hành thông báo về việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu nhưng lại không thực hiện đấu thầu đúng quy định. Trong khi Luật Đất Đai 2013 quy định, khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến dự án, việc đấu thầu là bắt buộc. Dù sau đó, Thủ Tướng Chính Phủ đồng ý chủ trương đầu tư dự án, nhưng những sai phạm trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư và việc không tuân thủ quy trình pháp luật ban đầu đã đặt ra những nghi vấn về tính minh bạch của dự án.
