Tập đoàn bất động sản Bích Quế Viên (tên tiếng Anh: Country Garden) của Trung Quốc (TQ) có tham vọng lớn với những tòa nhà cao tầng sang trọng ở Malaysia, nhưng khu phức hợp trị giá $100 tỷ này đã trở thành “thành phố ma” sau gần một thập niên khởi công. Nhiều căn hộ không người và nhiều toà nhà chưa hoàn thiện.
Cái chết được báo trước
Ở mũi phía Nam của bán đảo Malaysia, một cụm nhà cao tầng mọc lên để làm chỗ ở cho hàng chục ngàn người trong các chung cư cao cấp nhìn ra biển. Nhưng gần một thập niên trôi qua, khu vực này gần như bị bỏ trống hoàn toàn. Quan tâm đến nó chỉ có các chủ nợ quốc tế của tập đoàn kinh doanh bất động sản khổng lồ Bích Quế Viên.
Dự án trị giá $100 tỷ có tên Forest City này, từ biểu tượng hào nhoáng ở nước ngoài của tập đoàn đang trở thành mục tiêu của các chủ nợ, khi Bích Quế Viên ngày càng ngập đầu trong khó khăn về tài chính. Forest City là tài sản quý giá nhất của tập đoàn này bên ngoài TQ. John Han làm việc tại công ty luật Kobre & Kim có trụ sở ở New York, nhận định: “Nếu Bích Quế Viên vỡ nợ, siêu dự án chưa hoàn thành chỉ có thể giúp các chủ nợ thu hồi được khoảng $1.5 tỷ”.
Dự án Forest City gần như trống rỗng là lời nhắc nhở sâu sắc về một số vấn đề cốt lõi đang hủy diệt ngành kinh doanh bất động sản từng bùng nổ của TQ. Đó là vay nợ nhiều, xây dựng quá mức và không lường trước được những nguy cơ. Forest City là minh chứng cho chiến lược của Bích Quế Viên: Tung ra các siêu dự án ở những nơi có giá đất thấp nhưng triển vọng bán cao, một mô hình đã thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khi thị trường bất động sản TQ bùng nổ.
Bà Christine Li phụ trách bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á-Thái Bình Dương thuộc công ty tư vấn bất động sản Knight Frank nhận xét: “Tâm lý chủ quan của Bích Quế Viên là nếu mua được đất giá rẻ thì về cơ bản rủi ro sẽ thấp. Tập đoàn cố gắng đưa mô hình thành công ở TQ ra nước ngoài”. Hệ quả của mô hình xuất khẩu này là hàng ngàn căn hộ sang trọng nhắm vào giới nhà giàu TQ (đối tượng khách hàng hàng đầu của Forest City) không có người ở.
Doanh số bán căn hộ rất chậm và nợ nần chồng chất đã đè nặng lên Bích Quế Viên cả trong lẫn ngoài nước. Đầu Tháng Tám, công ty đã không thanh toán được lãi cho hai loại trái phiếu bằng đồng đôla Mỹ nhưng tránh được vỡ nợ nhờ các cổ đông đồng ý gia hạn hạn thanh toán thêm 30 ngày. Khi thời hạn kết thúc vào tuần này, gã khổng lồ bất động sản cuối cùng còn sót lại của TQ có thể chịu chung số phận như hàng chục nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ trong hai năm qua.
Cổ phiếu niêm yết tại Hong Kong của Bích Quế Viên đã mất hơn phân nửa giá trị kể từ đầu năm nay khi các nhà đầu tư chuẩn bị cho tình trạng hỗn loạn. Nếu tập đoàn không trả được nợ, các chủ nợ quốc tế sẽ tìm cách nắm quyền kiểm soát các tài sản của tập đoàn bên ngoài TQ.
Từng là động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế TQ, lĩnh vực bất động sản bùng nổ trong nhiều thập niên khi các nhà phát triển vay mượn nhiều và xây dựng tràn lan. Sau đó, Bắc Kinh thắt chặt tín dụng để ngăn chặn nạn đầu cơ địa ốc. Cuối năm 2021, Tập đoàn Evergrande, một trong những nhà phát triển địa ốc lớn nhất TQ tuyên bố vỡ nợ quốc tế. Năm ngoái, Sunac China, một nhà xây dựng hàng đầu khác cũng cùng chung số phận. Những người mua không nhận các khoản thanh toán thế chấp khi việc xây dựng bị đình trệ.
Kinh tế xấu đi trong đại dịch Covid-19 khiến tình trạng suy thoái càng trầm trọng hơn. Căng thẳng tài chính của Bích Quế Viên có nguy cơ khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng. Forest City là điểm tựa cho “sự tự tin” của tập đoàn. Cho đến gần đây, Bích Quế Viên được xem là một trong những nhà phát triển ổn định và thận trọng nhất của TQ.
Khu vực xây dựng Forest City thuộc bang Johor, miền Nam Malaysia là một khu rừng chưa phát triển chỉ cách Singapore vài dặm. Công ty đã lên kế hoạch xây dựng bốn hòn đảo trên vùng đất khai hoang này, hứa hẹn một “giải pháp thay thế” rẻ hơn cho trung tâm thương mại chỉ cách đó 20 phút lái xe. Bích Quế Viên sở hữu 60% cổ phần của Forest City thông qua liên doanh địa phương Bích Quế Viên Pacificview, phần còn lại do Esplanade Danga 88 (một công ty tư nhân thuộc sở hữu của một cơ quan chính quyền Johor và Quốc vương Ibrahim Iskandar của tiểu bang) nắm giữ. Dự án động thổ năm 2015, nhanh chóng xây dựng hàng chục tòa tháp và một khu nghỉ dưỡng chơi goft gần đó. Trong báo cáo thường niên năm 2016, tập đoàn gọi công trình này là “Dự án chiến lược dài hạn”.
Từ “Dự án chiến lược dài hạn” biến thành “Thành phố ma”
Nhưng Forest City không trở thành “Dự án chiến lược dài hạn” mà không lâu sau có biệt danh là “thành phố ma”. Bích Quế Viên Pacificview bác bỏ tên gọi mới này, cho biết hơn 80% số căn hộ đã được bán (dù hầu hết được mua dưới dạng đầu tư và không có ai sống ở đó). Hàng trăm căn hộ được rao bán lại và cho thuê trên các trang web bất động sản địa phương. Giá trị của chúng giảm mạnh. Một căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá $280/foot vuông nay hạ xuống còn khoảng $116 nhưng vẫn không có người mua! Dự án mới hoàn thành được 15% và chỉ còn xây dựng tại một trong bốn hòn đảo.
Dù Bích Quế Viên không thể nói về triển vọng tài chính, Bích Quế Viên Pacificview vẫn tự tin: “Chúng tôi lạc quan về việc phát triển các đảo nhân tạo. Đây vẫn là hoạt động kinh doanh cốt lõi. Các nhà phát triển cam kết sẽ hoàn thành bản quy hoạch tổng thể được phê duyệt 7,000 mẫu Anh để làm nơi cư trú cho 700,000 người”.
Nhưng thực tế hoàn toàn khác với tuyên bố tự tin. Trọng tâm của dự án là tòa tháp hỗn hợp cao 45 tầng dùng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Công việc kinh doanh vẫn chưa khởi sắc tại con đường đi dạo chính có tên “Phố thương mại”, nơi hầu như vẫn bỏ trống ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke. Một bãi biển nhìn sang Singapore cách đó vài bước chân cũng vắng bóng người, chủ yếu là nhân viên bảo vệ và người làm vườn. Rải rác là những tấm biển cảnh báo “không được xuống nước vì có cá sấu”.
Thoạt đầu, doanh số bán căn hộ tại Forest City rất cao đối với các khách hàng mục tiêu, những người Trung Quốc giàu có muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc đầu tư căn hộ, nhưng khựng lại khi Bắc Kinh áp đặt các biện pháp kiểm soát dòng tiền vào năm 2016 nhằm hạn chế chảy máu tiền tệ. Năm 2018, khi chính phủ mới của Malaysia chỉ trích dự án quá tập trung vào người mua TQ, những người TQ mua căn hộ bắt đầu lo ngại về việc hạn chế quyền sở hữu và thị thực dài hạn.
Đến 2020, đại dịch Covid-19 giáng thêm một đòn nữa vào thị trường địa ốc. Hiện Forest City đã hoàn thành 26,000 căn hộ nhưng chỉ có khoảng 9,000 người sống trong đó! Ngoại trừ một số nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, không gian bán lẻ ở tầng trệt của mỗi tòa tháp đều trống rỗng, cửa sổ dán đầy áp phích hứa hẹn “Sắp có thêm nhiều cửa hàng”.
Hầu hết du khách đến công viên nước và những khu vườn được cắt tỉa cẩn thận là nhân viên nhà hàng nhàn rỗi và một số gia đình người Malaysia đến và đi trong ngày để sử dụng hồ bơi và chụp ảnh selfie bên bãi biển. Gần đây, Forest City mới thu hút được nhiều du khách từ nước láng giềng Indonesia và một số người mua từ Hàn Quốc đến chơi golf. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư vào căn hộ và chính phủ Malaysia vẫn đặt nhiều hy vọng vào tương lai của Forest City. Tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim cho biết khu phát triển này sẽ được chỉ định là khu tài chính đặc biệt, nơi có mức thuế thấp và dễ dàng xin được thị thực nhập cảnh nhiều lần – Wall Street Journal cho biết.
___________
Bích Quế Viên, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, sắp sập tiệm?
